Hướng dẫn quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư

Vì giá trị của căn hộ chung cư rất lớn, nên khi tiến hành mua bán bắt buộc phải thực hiện thủ tục quy trình chuyển nhượng căn hộ chứng minh chủ sở hữu. Đây là quy trình pháp lý khá phức tạp liên quan đến nhiều giấy tờ khác nhau khiến người bán và người mua gặp nhiều khó khăn. Để hiểu rõ hơn về quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư, mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây. 

Mỗi trường hợp sẽ có quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư khác nhau. Theo đó, hiện nay có các dạng chuyển nhượng thường gặp như sau:

Hợp đồng đặt cọc (HĐĐC)

Hợp đồng mua bán (HĐMB).

Sổ hồng

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có HĐMB nhưng có HĐĐC

Đây là trường hợp khá hiếm vì đối tượng chuyển nhượng phần lớn là dự án vừa được chủ đầu tư mở bán sơ cấp, vừa hoàn thành xong phần móng và chưa có hợp đồng mua bán chính thức. Thông thường, trường hợp này người bán chỉ mới thanh toán từ 10 – 30% giá trị, nên việc sang nhượng sẽ bị hạn chế tùy theo quy định của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư cho phép thì việc chuyển nhượng căn hộ chung cư diễn ra bình thường nhưng khi chuyển nhượng cần có đại diện phía chủ đầu tư đứng ra làm chứng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không cho phép thì người bán cần chờ đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư xong mới được cho phép chuyển nhượng.

– Chi tiết quy trình chuyển nhượng căn hộ chung chưa có hợp đồng mua bán nhưng đã có hợp đồng đặt cọc như sau:

+ Bước 1: Người mua và bán sau khi thỏa thuận giá cả thì tiến hành đặt cọc với những điều khoản nhất định. Tùy theo giá trị căn hộ, người mua và bán có thể đưa ra mức đặt cọc khác nhau.

+ Bước 2: Người bán tiến hành làm đơn đề nghị chuyển nhượng nộp cho chủ đầu tư. Lúc này, cả 2 bên mua và bán chuẩn bị hồ sơ để sang tên như: sổ hộ khẩu, CMND,… theo những yêu cầu của chủ đầu tư).

+ Bước 3: Phía chủ đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đổi tên theo thỏa thuận đặt cọc trong khoảng 7 – 15 ngày. Sau đó, chủ đầu tư sẽ mời người bán và mua lên làm thủ tục, hai bên sẽ ký xác nhận có đại diện phía chủ đầu tư làm chứng. Người mua thanh toán tiền cho bên bán và người bán hoàn trả thỏa thuận đặt cọc cũng như toàn bộ phiếu thu liên quan đến căn hộ chung cư.

+ Bước 4: Chủ đầu tư hẹn người mua lên nhận thỏa thuận đặt cọc và phiếu thu mang tên người mua (tùy chính sách của chủ đầu tư). Hoàn tất quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán nhưng có hợp đồng đặt cọc.

Quy trình chuyển nhượng căn hộ có HĐMB nhưng chưa có sổ hồng

Trong thị trường bất động sản, trường hợp này gặp khá nhiều. Đối với hình thức này, nếu muốn thực hiện quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư thì bắt buộc phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế giá trị gia tăng (GTGT) của căn hộ. Đồng thời, người bán cần hoàn thành hết nghĩa vụ thanh toán, sau đó người được chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.

– Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư có hợp đồng mua bán, nhưng chưa có sổ hồng diễn ra như sau:

+ Bước 1: Thỏa thuận và đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Bên bán và mua tiến hành thỏa thuận và đặt cọc mua căn hộ chung cư cũng như thời gian chi tiết chuẩn bị hợp đồng, thời hạn hai bên ra công chứng và bàn giao căn hộ. Dựa vào giá trị căn hộ, số tiền đặt cọc trước tùy vào thỏa thuận đôi bên. Đặc biệt, khi người mua đặt cọc cần có từ 1 – 3 người làm chứng để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi đôi bên.

+ Bước 2:  Người bán chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng căn hộ chung cư và công chứng.

Bộ hồ sơ công chứng chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Cả 2 bên chuẩn bị các loại giấy tờ như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy CMND và sổ hộ khẩu.
• Bên bán chuẩn bị các loại giấy từ như: Văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm các nội dung chính như sau: nội dung liên quan đến giá cả, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán,…; Bản gốc giấy chuyển nhượng; Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ sở hữu và chủ đầu tư; Giấy bàn giao từ chủ đầu tư như bộ hóa đơn giá trị  gia tăng (GTGT); Bản gốc giấy xác nhận căn hộ chung cư chưa có sổ hồng.

+ Bước 3: Đóng thuế thu nhập cá nhân.

Người bán chuẩn bị hồ sơ kê khai nộp thuế cá nhân bao gồm: tờ kê khai thu nhập cá nhân, bản gốc giấy chuyển nhượng, CMND của người bán.

Sau khi người bán chuẩn bị xong giấy tờ hãy đến cục thuế địa phương nộp. Thông thường, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Nhưng nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ thì sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân.

+ Bước 4: Thực hiện yêu cầu xác thực từ phía chủ đầu tư bằng văn bản chuyển nhượng.

Người bán chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của người chuyển nhượng, bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bên bán và chủ đầu tư, bản sao có công chứng giấy CMND của bên bán.

Nếu hồ sơ yêu cầu xác thực đầy đủ và được bên chủ đầu tư xác định xong thì sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ. Lúc này, chủ đầu tư sẽ chuyển một bộ giấy tờ như: biên lai nộp thuế, bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký, văn bản chuyển nhượng có xác nhận của chủ đầu tư (văn bản này có 2 bản chính, 1 bản bên chuyển và 1 bản bên nhận).

+ Bước 5: Hoàn tất và nhận lại giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư: khi nhận giấy chứng nhận bạn cần khảo sát và kiểm tra rõ ràng. Điều này sẽ giúp bạn nhận ra những sai sót sớm để kịp thời sửa chữa. Lúc này bên bán sẽ chấm dứt quyền hạn và nghĩa vụ, đồng nghĩa mở ra quyền hạn và nghĩa vụ cho bên mua tiếp tục với căn hộ này.

Xem thêm: Các dự án căn hộ Thủ Thiêm: Cập nhật mới nhất

Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Nếu căn hộ chung cư có sổ hồng thì việc mua bán sẽ dễ dàng hơn khi không có sự tham gia của chủ đầu tư. Trường hợp này, bên bán và bên mua chỉ cần tiến hành thủ tục mua bán bình thường tại phòng công chứng tương tự như các hình thức chuyển nhượng nhà riêng hay đất đai,…

– Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư có sổ hồng đơn giản và an toàn hơn nhiều. Cụ thể:

+ Bước 1: Thỏa thuận và đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Bên bán và mua thỏa thuận đặt cọc: hai bên bán và mua thỏa thuận những vấn đề về số tiền đặt cọc, thời gian chuẩn bị hợp đồng công chứng, thời gian bàn giao căn hộ,… và thỏa thuận các loại thuế cụ thể và xác định bên nào sẽ nộp.

Đặc biệt, khi người mua đặt cọc cần có từ 1 – 3 người làm chứng để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi đôi bên.

+ Bước 2: Công chứng và chuyển nhượng sổ hồng căn hộ chung cư.

Ở bước này, cả bên mua và bán cần chuẩn bị bộ hồ sơ công chứng mua bán và sang nhượng chung cư bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
• CMND, hộ khẩu chủ sở hữu.
• Tờ khai thuế trước bạ.
• Bản vẽ căn hộ.
• Giấy xác nhận độc thân còn thời hạn.

Mỗi loại giấy chuẩn bị 1 bản chính và 1 bản photo, sau đó 2 bên bán và mua đến phòng công chứng ký kết hợp đồng. Sau khi công chứng, bên mua sẽ giữ tất cả hồ sơ gốc của căn hộ gồm: biên bản bàn giao căn hộ, sổ hồng ộ, bộ hóa đơn giá trị gia tăng.

+ Bước 3: Thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ cho cơ quan nhà nước:

Sau khi công chứng và chuyển nhượng sổ hồng chung cư xong, thì chuẩn bị hồ sơ nộp thuể co cơ quan nhà nước. Trong đó, bên bán nộp thuế nộp thuế thu nhập cá nhân, còn bên mua nộp thuế trước bạ. 

Bộ hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng).
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy CMND và hộ khẩu của bên mua và bán.
• Giấy tờ khai thuế.

* Lưu ý: khi ký hợp đồng công chứng, người bán phải ra cơ quan nhà nước khai thuế trong 10 ngày, nếu khai thuế không đúng thì quy định về quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy bỏ.

+ Bước 4: Hoàn tất quy trình chuyển nhượng căn hộ và nhận căn hộ.

Lúc này bên mua cần nộp bộ hồ sơ gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên bán.
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ và mới.
• CMND và sổ hộ khẩu hay tờ đăng ký biến động BĐS.

Sau khi nộp sơ đầy đủ cho các cơ quan nhà nước, bạn sẽ được hẹn sau 3 tuần đến nhận sổ và các giấy tờ chứng nhận chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Đến đây, có lẽ bạn đọc đã nắm rõ được thủ tục quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư là như thế nào rồi phải không. Đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo của chúng tôi nhé!