Những điều khoản cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Hợp đồng đặt cọc hay đặt cọc mua bán nhà là biện pháp nhằm đảm bảo những giao kết hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của đôi bên. Do đó, dù thân quen đến đâu thì khi đặt cọc mua bán nhà, điều đầu tiên là phải có bản hợp đồng đặt cọc, tuyệt đối không được đặt cọc bằng “lời nói”.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có giá trị pháp lý rất cao nên cần phải có những điều khoản ràng buộc. Đây sẽ là cơ sở để giải quyết tranh chấp xảy ra trong quá trình mua bán. Vậy để đảm bảo quyền lợi cho người mua và bán, hợp đồng đặt cọc cần có những điều khoản gì? Hôm nay Khải Hoàn Land sẽ mách bạn vài lưu ý khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Đặt cọc là bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim quý, đá quý hay vật có giá trị khác trong một khoản thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc các quy định và thừa nhận ràng buộc giữa bên mua và bán khi chưa ký kết hợp đồng dân sự.

Có nhiều loại hợp đồng đặt cọc phổ biến như: hợp đồng mua bán đất, hợp đồng mua nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà, … Ngoài ra, tùy thuộc vào giao dịch giữa bên mua và bán sẽ có nhiều loại hợp đồng khác nhau.

* Mục đích của việc lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà:

– Đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự khác.

– Cam kết thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

* Nên đặt cọc bao nhiêu khi mua bán nhà đất?

Hiện nay, pháp luật không quy định số tiền phải đặt cọc bao nhiêu khi làm hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực. Số tiền đặt cọc bao nhiêu tùy thuộc vào thỏa thuận của bên mua và bán. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bán thì người mua không nên đặt cọc hơn 20% giá trị căn nhà.

Vì người mua đặt cọc càng nhiều sẽ xuất hiện nhiều rủi ro. Bởi thực tế, có khá nhiều trường hợp người mua sau khi đặt cọc thì bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện thỏa thuận dẫn đến mất tiền đặt cọc.

Những rủi ro xảy ra trong quá trình giao dịch mua bán nhà

Trước khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn cần nắm các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch. Dưới đây là 8 nhóm rủi ro dễ xảy ra nhất bạn cần lưu ý:

– Dính quy hoạch: tức là mặc dù nhà đất hợp pháp, có đầy đủ thủ tục pháp lý nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa… của nhà nước. Hơn hết, nhiều quy hoạch được công bố sau khi xác lập sở hữu, làm người mua và bán hủy dự định.

– Nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý: các trường hợp hay gặp như nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, hay chưa giải quyết xong về đồng sở hữu…

– Bên bán không xuất trình được giấy tờ chính của nhà đất do đang thế chấp.

– Dính tranh chấp: hầu hết là do tranh chấp đồng sở hữu.

– Tư cách bên bán: ví dụ như bên bán đang mắc nợ hay thay đổi ý kiến trong quá trình bán.

– Tư cách bên mua: ví dụ bên mua không có khả năng thanh toán hoặc đổi ý định.

– Thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu: ví dụ bên mua chưa thanh toán cho bên bán, nhưng bên bán lại bán cho bên thứ 3.

– Rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ: các trường hợp như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai…

Một số lưu ý trước khi làm đặt cọc mua bán nhà của bên mua

Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ các vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà đất trước khi mua dưới đây:

– Tìm hiểu các loại giấy tờ pháp lý liên quan sản phẩm.

– Kiểm tra tài sản thực tế so với giấy tờ.

– Nhà đất có gặp trình trạng tranh chấp với hàng xóm liền kề hay giữa các đồng sở hữu không. Tốt nhất là xác nhận với UBND xã hoặc phường, thị trấn.

– Nếu tài sản thuộc quyền sở hữu của cả vợ chồng thì khi ký kết phải có hai người.

– Sản phẩm có dính giao dịch khác không như: cầm cố bảo hành, ủy quyền hay bị đặt cọc bởi một ai khác. Nếu có dính giao dịch thì bắt buộc phải hủy rồi mới thực hiện hợp đồng khác.

– Kiểm tra các loại giấy tờ tùy thân của người bán.

– Kiểm tra giấy chứng nhận các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… có ghi nợ không, vì bên bán phải hoàn thành nghĩa vụ này mới có thể thực hiện mua bán.

– Kiểm tra và tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như: cáp điện, cống nước…

– Xác định đúng sản phẩm bạn mua thuộc loại nào, cụ thể: nhà phố, nhà trong ngõ, mua nhà đất để xây mới, nhà chung cư… Tùy mỗi loại sẽ có những giấy tờ pháp lý riêng, bạn cần kiểm tra với cơ quan nhà nước và tìm hiểu kỹ càng.

Xem thêm: Đất sổ đỏ 50 năm là gì? Mua dự án 50 năm có bị mất trắng không?

Vậy khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần có những điều khoản gì?

Để làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn cần lưu ý tuân theo các quy định tại khoản 1 điều 328 của bộ luật dân sự 2015. Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần phải có những nội dung chính dưới đây.

– Thông tin của bên mua và bán: ghi rõ đầy đủ họ tên; ngày tháng năm sinh; số CMND, ngày cấp, nơi cấp; địa chỉ thường trú của bên mua và bán.

– Tài sản đặt cọc: liệt kê tài sản mà người mua mang đặt cọc cho bên bán, tài sản có thể kể đến như: tiền, đá quý, cổ phiếu… hay những vật có giá trị tương đương. Nếu là tiền hãy ghi rõ số tiền bằng số và chữ.

– Giá chuyển nhượng, phương thức đặt cọc và thanh toán.

– Thời hạn đặt cọc: nêu rõ thời hạn đặt cọc trong hợp đồng và thời hạn này là do 2 bên mua và bán tự thỏa thuận.

– Mục đích đặt cọc: thể hiện rõ các mục đích bên trong hợp đồng: nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ căn nhà số…, tờ bản đồ số…và tài sản gắn liền nhà đất tại địa chỉ… Ngoài ra, liệt kê thêm các thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngôi nhà.

– Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.

– Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.

– Quyền và nghĩa vụ của hai bên:

Bên mua có nghĩa vụ giao tiền hoặc tài sản đã cam kết cho bên bán. Bên bán nhận tiền hoặc tài sản từ bên mua. Sau khi ký hợp đồng thì hai bên có nghĩa vụ thực hiện những quy định đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên mua, bạn cần thêm vào các điều khoản ràng buộc để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra bên trên. Cụ thể:

+ Sản phẩm không dính quy hoạch.

+ Sản phẩm không bị tranh chấp hoặc kê biên phát mãi.

+ Cam kết sản phẩm đúng hiện trạng trên sổ và đầy đủ diện tích.

+ Cam kết đúng ranh diện tích và không bị chồng ranh, lấn danh.

+ Nêu rõ ngày đền hợp đồng đặt cọc cụ thể. Lưu ý đây là điều vô cùng quan trọng, vì có nhiều trường hợp bên mua hoặc bán đồng ý đền nhưng hẹn vô thời hạn vì hợp đồng không ghi rõ thời gian đền hợp đồng.

– Cách thức xử lý tiền đặt cọc:

+ Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên mua hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của bên mua.

+ Khi bên bán hoặc bên mua không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2, điều 328 của bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
• Nếu bên bán từ chối trong việc giao kết, thực hiện các điều khoản hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản (khoản tiền) đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (tức là trả lại tiền đặt cọc và bị phạt một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Tuy nhiên, bên mua và bán có thể thỏa thuận khác như: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp, cao hơn số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.

– Ký và ghi rõ họ tên các bên kể cả bên người làm chứng (bên thứ 3).  

* Lưu ý: Khi làm hợp đồng đặt cọc và tiến hành đặt cọc phải có người thứ 3 làm chứng. Người thứ 3 tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả 2 bên bán và mua. Và đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọcbằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Bên cạnh đó, bên mua nên thực hiện thanh toán tại ngân hàng. Cách tốt nhất là người mua nên để tiền trong tài khoản, khi mua bán thì hai bên ra ngân hàng chuyển khoản để không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả…

Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có cần công chứng không?

Theo bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2003, luật nhà ở 2014, luật công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc công chứng. Thay vào đó chỉ có quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cũng như tránh tranh chấp hoặc tránh những rủi ro pháp lý khi giao dịch thì cả bên mua và bán nên đem hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ra công chứng

Trên đây, Khải Hoàn Land đã chỉ ra những điều khoản cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, để quá trình giao dịch trở nên thuận lợi và an toàn hơn. Đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo nhé!

Những câu hỏi liên quan đến hợp đồng đặt cọc

Phượng Trần.