Việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không? Quy trình thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ như thế nào? … là những băn khoăn của nhiều nhà đầu tư hiện nay.
Nhằm giúp bạn đọc giải đáp những thắc mắc trên, nội dung bài viết hôm nay Khải Hoàn Land sẽ chia sẻ những thông tin hữu ích liên quan giúp bạn có thêm kinh nghiệm và kiến thức hữu ích để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp cũng như đảm bảo an toàn nhất có thể.
Giao dịch thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?
Sổ đỏ là chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp cho công dân nước ta. Trước ngày 21/10/2019, có 2 loại sổ là sổ đỏ (có bìa màu đỏ) là sổ chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hồng (có bìa màu hồng) là sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đi kèm với đất. Đến nay, 2 loại sổ này được gộp thành 1 là sổ hồng mới và nhiều người dân vẫn có thói quen gọi là sổ đỏ, sổ này được gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Sổ hồng mới sau đây sẽ được gọi với tên quen thuộc là là sổ đỏ.
Khi có sổ đỏ, công dân sẽ có toàn quyền tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay chỉ định kế thừa đối với mảnh đất đó. Vì sổ đỏ là căn cứ quan trọng giúp bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân. Do đó, sổ đổ là giấy tờ xác định quyền làm chủ của công dân đối với đất đai, nhà cửa và các giao dịch nói chung.
Xem thêm: Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Có được thế chấp vay vốn không?
Xem thêm: Bất động sản liền kề là gì? Có những quyền bất động sản liền kề nào?
Như vậy, nhà đất không có sổ đỏ thì người dân không có giấy chứng nhận hợp pháp. Các trường hợp nhà đất không có sổ đỏ có thể kể đến như sau:
– Đất và nhà cửa đi kèm không đủ điều kiện theo quy định tại điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xin cấp sổ đỏ. Vì vậy, thửa đất sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng.
– Thửa đất và nhà đi kèm đất có đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ nhưng chủ sở hữu chậm trễ trong quá trình xin cấp sổ. Trường hợp này người mua nên đợi chủ sở hữu hoàn thiện và đứng tên trên sổ đỏ rồi mới làm thủ tục mua bán.
Vậy mua bán sổ đỏ có hợp pháp không, theo khoản 1 điều 188 của Luật đất đai 2013 đã quy định rõ muốn chuyển nhượng đất cần phải có sổ đỏ. Đây là điều kiện quan trọng mà các bên tham giao dịch đều quan tâm. Tuy nhiên, theo khoản 3 điều 186 và khoản 1 điều 168 của Luật đất đai 2013, có một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không cần số đỏ như sau:
– Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chỉ định công dẫn được cho thuê hoặc giao đất canh tác. Lúc này, người được giao đất sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng phải tiến hành đăng ký sổ đỏ sớm để chứng thực quyền này trong các thủ tục hành chính về sau.
– Công dân được thừa kế đất đai hợp pháp thì pháp luật sẽ công nhận quyền sử dụng đất của người này. Nhưng nếu công dân muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng thì phải xin cấp sổ đỏ.
– Chủ sở hữu đất là người nước ngoài hoặc người Việt định cư tại nước ngoài. Đối tượng này không thường thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại nước ta.
Ba trường hợp trên, tuy chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ nhưng vẫn hợp pháp vì một trong các bên chuyển nhượng thuộc đối tượng đặc biệt. Tuy nhiên, có đến 2/3 trường hợp vẫn yêu cầu công dân xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện giao dịch mua bán chứ không được tự ý chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, văn bản giao dịch nhà đất bắt buộc phải công thức theo quy định. Hơn hết, theo điều 40, 41 và 42 của Luật công chứng 2014 cũng không công nhận các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
Do đó, các giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không được xem là hợp pháp. Cho dù bạn có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay chưa có sổ đỏ thì văn bản đó cũng không được pháp luật bảo vệ cũng như không được công chứng hay chứng thực.
Vậy làm thế nào để thực hiện quy trình thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng pháp luật?
Trong một số trường hợp, nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng người mua vẫn muốn mua vì đáp ứng đủ các điều kiện mong muốn như: giá rẻ, gần cơ quan, giao thông thuận tiện… thì bạn có thể cân nhắc sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, nhà ở chưa có sổ đỏ chính là sợi dây ràng buộc chặt chẽ giữa người mua và bán. Vì vậy, người mua nên nêu rõ các điều khoản quy định việc người bán phải bồi thường khi không thực hiện đúng cam kết đặt cọc ban đầu.
Bên cạnh đó, khi mua nhà không có sổ đỏ, người mua nên làm giấy ủy quyền quản lý cũng như sử dụng hoặc định đoạt thửa đất sau khi đã thanh toán từ 2/3 số tiền chuyển nhượng trở lên. Điều này sẽ giúp người mua chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ về sau.
Đối với trường hợp đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ và người sử dụng đất chưa làm sổ đỏ nhưng vẫn muốn mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp thì thủ tục mua bán có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ được chia làm 2 giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ của người đang sử dụng đất.
Người mua và người bán cần tiến hành ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Mặc dù văn bản này chưa có hiệu lực về pháp lý nhưng vẫn được coi như là giao kết tự nguyện ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Do đó, bên bán sẽ có trách nhiệm tiến hành quá trình làm sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật để hoàn thiện giao dịch mua bán với người mua. Cụ thể, quy trình cấp sổ đỏ gồm các bước dưới đây.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên bán chuẩn bị một bộ hồ sơ theo khoản 1 điều 8 của thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm các loại giấy tờ như sau:
- Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu của thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo điều 100 của luật đất đai 2013 và điều 18 của nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Các loại giấy tờ liên quan đến tài sản đi kèm với đất (nếu có). Đặc biệt, bên bán phải yêu cầu cơ quan chức năng chứng nhận quyền sở hữu tài sản này trong sổ đỏ đang xin cấp.
- Các chứng từ, biên lai liên quan đến nghĩa vụ tài chính như: biên lai nộp thuế, giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính của đất đai và tài sản đi kèm (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ.
Sau khi chuẩn bị xong bộ hồ sơ thì người bán tiến hành nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận, thụ lý và giải quyết hồ sơ
Bước 4: Bên bán nhận kết quả
Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ tối đa là 30 ngày làm việc, nhưng đối với khu vực vùng sâu vùng xa khó khăn thì tối đa là 40 ngày.
Giai đoạn 2: Quy trình thủ tục mua bán đất đai chưa có sổ đỏ
Bên bán sau khi xin cấp sổ đỏ thành công thì bỏ qua quy trình giao dịch với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Thay vào đó, bên bán và bên mua có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ theo quy định bao gồm các bước sau:
Bước 1: Tiến hành lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bên mua và bán soạn hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhờ bên công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu. Sau đó, chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như: phiếu công chứng, CMND hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu thường trí, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… mang tất cả các giấy tờ trên đến văn phòng công chứng để tiến hành công chứng.
Đối với bên bán thì mang bản gốc sổ đỏ, CMND hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu thường trú, giấy xác tình trạng hôn nhân và hợp đồng ủy quyền nếu có.
Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính
Nếu 2 bên không thuộc diện miễn giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và kê khai nghĩa vụ tài chính. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bao gồm:
- Tờ khai thuế TNCN theo quy định.
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo quy định.
- Bản sao sổ đỏ.
- Văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ làm chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
* Lưu ý: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận đặc biệt thì kể từ khi hợp đồng có hiệu lực, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày. Trường bên mua mới là người nộp hồ sơ khai thuế thì thời hạn cuối là thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Nộp cùng lúc bản khai lệ phí trước bạ và đăng ký biến động đất đai (còn được gọi là sang tên sổ đỏ).
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bên bán chuẩn bị một bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm:
- Đơn đăng ký sang tên sổ đỏ theo mẫu.
- Bản gốc sổ đỏ.
- Văn bản hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng.
Ngoài ra, 2 bên phải mang theo CMND hoặc căn cước công dân để xuất trình khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.
Bên bán nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại cơ văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, quận, thị xã, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Sau khi tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo thuế, lệ phí cần nộp. Sau đó, xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Bước 5: Trả kết quả
Sau 10 ngày làm việc hành chính kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả kết quả. Riêng đối với các khu vực vùng sâu vùng xa, khó khăn thì thời gian trả kết quả lên đến 20 ngày.
Như vậy chúng ta vừa tìm hiểu xong quy trình thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng pháp luật. Hy vọng các thông tin trên sẽ giúp bạn có thêm kinh nghiệm thực hiện giao dịch bất động sản an toàn và thành công.
Những câu hỏi liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Sổ đỏ và sổ hồng nay được gộp lại có tên gọi là gì?
Sổ đỏ và sổ hồng nay được gộp lại là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Văn bản hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có giá trị về pháp lý không?
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏchưa có hiệu lực về pháp lý nhưng vẫn được coi như là giao kết tự nguyện ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Do đó, bên bán sẽ có trách nhiệm tiến hành quá trình làm sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật để hoàn thiện giao dịch mua bán với người mua
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi tiến hành lê khai nghĩa vụ tài chính gồm những giấy tờ gì?
Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ như: tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ, bản sao sổ đỏ, văn bản hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất, các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn giảm lệ phí (nếu có).
Thời gian giải quyết yêu cầu sang tên đỏ là bao lâu?
Sau 10 ngày làm việc hành chính kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả kết quả. Riêng đối với các khu vực vùng sâu vùng xa, khó khăn thì thời gian trả kết quả lên đến 20 ngày.
Phượng Trần.
