Nộp thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trách nhiệm và nghĩa vụ của công dân khi muốn đăng ký biến động đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Vậy có những loại thuế phí gì khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Cách tính như thế nào? Có cách nào giúp giảm tiền thuế không? Tất cả sẽ được Khải Hoàn Land cung cấp trong nội dung dưới đây.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp những lệ phí gì?
Các loại và cách tính thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trừ những trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của nhà nước, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, công dân cần nộp các loại thuế phí dưới đây.
Đối với trường hợp mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là phí chủ sở hữu cần nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 điều 7 Nghị định 45/2015/NĐ-CP Chính Phủ, công thức tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:
Phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất.
Trong đó:
- 0.5% là lệ phí do Nhà nước quy định
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất được tính theo bảng giá của UBND tỉnh tại địa phương nơi có đất.
Ví dụ: Anh A mua một mảnh đất thổ cư với diện tích 80m2, giá đất ở đây là 1.800.000đ/m2.
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x 80 x 1.800.000 = 720.000đ.
* Lưu ý: Cần nộp lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong vòng 30 ngày kể từ khi thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế đến người nộp.
Xem thêm: Khiếu nại về đất đai: Những vấn đề pháp lý liên quan
Xem thêm: Quy trình và thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng luật 2021
1.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Thuế TNCN do người bán đất hoặc người chuyển nhượng nộp. Tuy nhiên, 2 bên có thể tự thỏa thuận với nhau, người mua cũng có thể là người nộp thuế TNCN.
Theo điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN khi mua bán và chuyển nhượng nhà, đất được tính như sau:
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng trên hợp đồng.
Trong đó:
Giá chuyển nhượng (giá mua bán) đây là mức giá mà các bên tự thỏa thuận và được nêu rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.
Ví dụ: Anh A mua 1 mảnh đất có giá trên hợp đồng là 500 triệu đồng, thì thuế TNCN = 500.000.000 x 2% = 10.000.000 VNĐ.
1.3. Các loại phí khác
Các loại chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác bao gồm:
– Phí công chứng: phí công chứng hợp đồng và các giao dịch liên quan bất động sản được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo quy định tại khoản 2 điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng nhưng phải tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng.
– Chi phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do UBND tỉnh/ Thành phố quy định
– Phí đo vẽ lại thửa đất.
– Phí đăng ký biến động đất đai: Do UBND tỉnh/Thành phố quy định, thông thường trên dưới 1.000.000đ.
* Lưu ý: Tùy vào mỗi địa phương, mức phí sẽ chênh lệch một chút nhưng không đáng kể.
Đối với trường hợp thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất
2.1. Lệ phí trước bạ
Theo điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần nộp lệ phí trước bạ nếu mảnh đất chuyển nhượng là: nhận thừa kế, quà tặng giữa: vợ với chồng, cha và mẹ đẻ với con cái, cha và mẹ nuôi với con nuôi, cha và mẹ chồng với con dâu, cha và mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại và anh chị em ruột với nhau.
Tuy nhiên, nếu không thuộc các trường hợp trên thì người được thừa kế, tặng và cho đất vẫn phải nộp lệ phí trước bạ. Mức phí được tính theo công thức như sau:
Phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất.
Trong đó:
- 0.5% là lệ phí do Nhà nước quy định
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất được tính theo bảng giá của UBND tỉnh tại địa phương nơi có đất.
2.2. Thuế TNCN
Theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế hay quà tặng giữa vợ và chồng, cha mẹ đẻ đối với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhàu sẽ được miễn thuế TNCN.
Tuy nhiên, nếu đất được thừa kế, tặng và cho không nằm trong các trường hợp trên thì phải nộp thuế TNCN và được tính như sau:
Thuế TNCN = 10% x Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu)
Những trường hợp được miễn thuế phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các trường hợp được miễn thuế TNCN
– Chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất của cá nhân nhưng cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.
– Đất được nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ đối với với con đẻ, cha mẹ nuôi đối với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rễ, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.
Các trường hợp được miễn phí trước bạ
Các trường hợp được miễn phí trước bạ khi nộp thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong cùng hộ gia đình.
– Chuyển giao tài sao cho vợ, chồng, con cái và cha mẹ.
– Nhà đất được đền bù.
Vậy có cách nào giúp giảm thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Hiện nay, có rất nhiều người dân, tổ chức hay doanh nghiệp dựa vào “khung giá đất” để “lách luật” tiền thuế. Cụ thể, từ khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng, người dân “thỏa thuận ngầm” giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản gắn liền với đất.
Vì từ ngày 1/1/2015, Nhà nước thu thuế TNCN là 2% x Giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Nên chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp sẽ giảm được tiền thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế cũng nắm bắt được thực trạng này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung nhà nước quy định sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.
* Ví dụ: Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
Giả sử giá thực tế giao dịch 2 tỷ thì Thuế TNCN là 2 tỷ x 2% = 40 triệu đồng.
Nếu thỏa thuận giá chuyển nhượng trên hợp đồng là 200 triệu đồng thì thuế TNCN là 200 triệu đồng x 2% = 4 triệu đồng.
Như vậy, nếu giảm giá chuyển nhượng trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm đến 10 lần tiền thuế TNCN.
“Lách luật” thuế TNCN có rủi ro gì không?
Khi “lách luật: thuế TNCN sẽ tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tranh chấp khá cao. Nếu có một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công, bên bán có thể lợi dụng hợp đồng công chứng làm cơ sở để xác định giá thỏa thuận và thanh toán. Nếu làm vậy bên mua sẽ thiệt hại rất lớn. Hơn nữa, khi bị cơ quan quản lý thuế biết sẽ tiến hành xem xét và truy thu thuế.
Vậy làm thế nào để tránh rủi ro pháp lý khi “lách luật” thuế TNCN ?
Để tránh rủi ro pháp lý khi “lách luật” thuế TNCN, bên mua và bên bán cần thiết lập 2 bản hợp đồng: 1 bản hợp đồng đăng ký với cơ quan nhà nước có giá thấp, 1 bản hợp đồng (Có thể viết tay) ghi đúng giá thỏa thuận. Đối với bản hợp đồng ghi đúng giá thỏa thuận thì cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số……/VPCC… lập ngày…tháng…năm… thì áp dụng điều khoản…. được quy định rõ tại hợp đồng này.
Ngoài ra, bên mua nên thanh toán cho bên bán bằng hình thức chuyển khoản hoặc đến ngân hàng để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán. Nội dung chuyển tiền ghi rõ là thanh toán theo hợp đồng công chứng số…VPCC lập ngày…tháng…năm. Đây sẽ là bằng chứng quan trọng giúp bên mua giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
Như vậy, chúng ta vừa tìm hiểu những các khoản lệ phí và cách tính thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng trường hợp cụ thể.. Cùng với các bài viết khác, hy vọng bạn đọc sẽ có được những thông tin hữu ích khi tiến hành thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai.
Những câu hỏi liên quan đến phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời gian để nộp lệ phí trước bạ là bao lâu?
Cần nộp lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong vòng 30 ngày kể từ khi thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế đến người nộp.
Thuế TNCN do ai nộp?
Thuế TNCN do người bán đất hoặc người chuyển nhượng nộp. Tuy nhiên, 2 bên có thể tự thỏa thuận với nhau, người mua cũng có thể là người nộp thuế TNCN.
Chỉ có 1 căn nhà duy nhất có được miễn thuế TNCN không?
Không. Miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện: tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu 1 nhà ở hoặc 1 quyền sử dụng 1 thửa đất; tính đến thời điểm chuyển nhượng, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày và nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ.
Cha mẹ đẻ chuyển quyền sử dụng đất sang tên con đẻ có nộp thuế TNCN không?
Vì đây là nhận thừa kế giữa cha mẹ đẻ với con đẻ nên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Phượng Trần.
