Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng trong xây dựng công trình. Biết được cách tính và những quy định về hai thông số này sẽ giúp bạn thuận lợi trong quá trình xây dựng công trình, nắm được quy mô, từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư phù hợp cho công trình. Ngoài ra, nó cũng giúp bạn xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu về những khái niệm này.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là gì?
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình được ghi trên giấy phép xây dựng. Vì vậy, khi thi công xây dựng nhà hay xảy ra bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến đất đai thì việc xác định mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình trên toàn bộ lô đất. Cũng có thể hiểu mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất. Có hai loại mật độ xây dựng gồm: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô)
Theo Quyết định số 04/2008 của Ban Xây dựng quy định mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…)
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Như vậy, mật độ xây dựng trong xây dựng dự án chung cư là mật độ xây dựng gộp còn mật độ xây dựng trong công trình nhà ở, nhà phố, biệt thự là mật độ xây dựng thuần.
Tùy theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Xem thêm: Căn hộ chung cư giá rẻ và những lưu ý quan trọng nhất
Xem thêm: Chọn mua nhà đất theo phong thủy chi tiết nhất
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm tất cả các sàn của các tầng cộng lại, ngoại trừ các tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe công trình, gian lánh nạn và hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng. Hiểu và vận dụng hệ số sử dụng đất đúng cách rất có lợi cho gia chủ. Cụ thể như:
- Nếu hệ số sử dụng đất cao thì tính kinh tế cũng cao vì tăng diện tích sàn, cùng với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Nhưng nếu hệ số sử dụng đất quá cao thì sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực và làm giảm khả năng cạnh tranh.
- Ngoài ra, hệ số sử dụng đất cũng tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực và giá đất. Nếu chỉ số này cao hơn (theo quy hoạch hoặc quy định cho chức năng đất) sẽ cho phép được xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn làm tăng giá trị đất nhất là những vùng đô thị.
Phân biệt mật độ xây dựng thuần và hệ số sử dụng đất
Khi đã hiểu về khái niệm mật độ xây dựng thuần và hệ số sử dụng đất là gì? Bạn cần biết cách phân biệt để tránh nhầm lẫn dẫn đến khó khăn trong vấn đề xây dựng cũng như làm các giấy tờ pháp lý.
Từ những khái niệm ở trên ta có thể nhận thấy, mật độ sử dụng đất để thể hiện tỷ lệ chiếm đất của công trình trên toàn bộ lô đất. Trong khi đó, hệ số sử dụng đất được dùng để hạn chế số tầng của công trình xây dựng. Hay nói cách khác, hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Tùy vào từng khu vực và từng đơn vị công trình sẽ có mật độ xây dựng cho phép khác nhau theo quy định của Nhà nước.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng và luôn phải được xác định rõ ràng trước khi thiết kế bảng vẽ để xin giấy phép xây dựng công trình.
Cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Nhiều người e ngại về việc tính toán những số liệu xây dựng, phần vì không có thời gian nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng, phần vì sợ sai sót sẽ ảnh hưởng đến những kế hoạch xây dựng công trình. Tuy nhiên, việc tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất không khó như bạn tưởng, chỉ cần dành chút thời gian, cẩn thận tính toán thì bạn có thể đưa ra những con số chính xác và rất hữu ích đối với việc dự trù kinh tế, làm hồ sơ xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời ( trừ các sân thể thao xây dựng cố định, sân tennis,…) và được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình.
Ví dụ: Công trình có diện tích 80m2 nằm trên lô đất có tổng diện tích là 100m2. Như vậy, mật độ xây dựng của công trình sẽ là 80/100 x 100% = 80m2.
Tiêu chuẩn mật độ xây dựng, mật độ xây dựng tối đa nhà ở riêng lẻ, nhà phố, nhà vườn, biệt thự, resort được theo quyết định số 45/2009/QĐ-UBND như sau:
Như vậy, nếu như bạn ở khu vực nội thành có diện tích lô đất là 100m2 thì bạn chỉ có thể xây dựng trên diện tích 85m2, tương đương 85% là mật độ xây dựng cho phép.
Việc xác định mật độ xây dựng là yếu tố cơ bản để hoàn thiện hồ sơ thủ tục pháp lý để được cấp phép xây dựng.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất cho chung cư, nhà ở, khách sạn như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần)
Có 2 kiểu đơn vị tính hệ số đất là: lần và phần trăm (%)
Ví dụ: Diện tích xây nhà là 80m2, 2 tầng trên có diện tích là 160m2 thì hệ số đất là 120/120 = 1 lần
Lưu ý: tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái.
Những quy định mới nhất về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Quy định về mật độ xây dựng thuần
Theo Thông tư ban hành vào tháng 01/2021 của Bộ Xây dựng có quy định về mật độ xây dựng thuần đáng chú ý như sau:
- Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có mật độ bằng hoặc dưới 25m có diện tích lô đất bằng hoặc nhỏ hơn 100m2 được phép xây dựng mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên phải đảm bảo các quy định trong xây dựng như khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
- Trường hợp do đặc thù hiện trạng các khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất các công trình dịch vụ, công công được phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không được vượt quá 60%.
- Đối với các khu vực do nhu cầu kiểm soát về nhau cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa phải tuân thủ các quy định về xây dựng.
Quy định về mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp cần tuân thủ một số quy định như sau:
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của đơn vị là 60%.
- Mật độ xây dựng gộp của khu công viên là 5%, công viên chủ đề như tôn giáo, văn hóa – nghệ thuật,…là 25%
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng, bao gồm cả sân gôn, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật nhưng không vượt quá 5%.
Quy định mới nhất về hệ số sử dụng đất 2021
Hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất như sau:
- Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa phương.
- Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25m2/người
- Đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu 5m2/người
- Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu 5m2/người.
- Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu 5m2/người
- Công trình cây xanh công cộng tối thiểu là 2m2/người.
Hệ số sử dụng đất tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng sau:
Trên là những thông cơ bản, cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất đơn giản. Hi vọng có thể giúp ích cho bạn trong việc xin giấy phép xây dựng cũng như lên kế hoạch dự trù chi phí tiết kiệm nhất nhé.
Trằm Phùng
