Đặt cọc mua nhà: những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc

Khi thực hiện đặt cọc mua nhà người mua không tránh khỏi những rủi ro về mặt pháp lý. Điều này cần người mua phải lưu ý một số vấn đề và cần cẩn thận trước khi đặt bút ký hợp đồng. Dưới đây là một số lưu ý sẽ giúp bạn đặt cọc đảm bảo an toàn và đảm bảo quyền lợi.

Đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc mua nhà

Hợp đồng đặt cọc có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc.

Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung sau:

• Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán.
• Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,…
• Quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của 2 bên.
• Tài sản đặt cọc.
• Thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiện độ ký kết hợp đồng mua bán.
• Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
• Các khoản ràng buộc liên quan theo thỏa thuận của hai bên.

Mức phạt đặt cọc mua bán nhà đất

Phạt cọc khi không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Khi bạn đặt cọc mua nhà hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Xem thêm: Cách chọn căn hộ chung cư đẹp hợp phong thủy đầu tư tốt

Không bị phạt cọc nếu chỉ có giấy biên nhận tiền

Nếu bên mua giao tiền cho bên bán nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc. Ở trường hợp này, khoản tiền sẽ được coi là “tiền trả trước”. Nến bên bán không thực hiện chuyển nhượng nhà đất thì số tiền này sẽ được xử lý như sau:

• Bên mua từ chối thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước này sẽ được hoàn lại. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Nếu bên nhận tiền từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả lại khoản tiền trả trước này và không chịu phạt cọc. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, người mua cần hết sức lưu ý vấn đề này. Rất nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

Rủi ro khi đặt cọc mua nhà

Khi đặt cọc mua nhà người mua cần phải cẩn thận và phòng một số rủi ro có thể ảnh hưởng tới tài sản đặt cọc hay hợp đồng mua bán. Một số rủi ro thường gặp cần lưu ý như:

• Rủi ro khi dính phải đất quy hoạch: nhà đất hợp phát, đủ thủ nhưng vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa khiến hợp đồng mua bán phải hủy
• Nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, đồng sở hữu,…
• Rủi ro do bên bán không xuất trình các giấy tờ chính phần lớn là do thế chấp.
• Tranh chấp đồng sở hữu hoặc tranh cấp bên cạnh.
• Bên bán đang mắc nợ hoặc thay đổi ý định hoặc bên mua không có khả năng thanh toán tiếp, thay đổi ý định mua,…

Lưu ý khi đặt cọc mua nhà

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng

Hiện nay, không có quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Và chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên để tránh việc tranh chấp hoặc rủi ro thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.

Nên cọc bao nhiêu?

Các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận mức đặt cọc không quá 20% giá trị hợp đồng. Đặt cọc mua nhà với số tiền càng lớn thì càng nên cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro.

Thực tế, có không ít trường hợp người mua đã đặt cọc nhưng bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn. Thậm chí là không thực hiện được thỏa thuận và mất tiền cọc vô lý.

Trước khi đặt cọc mua nhà

Kiểm tra đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh số chứng minh nhân dân có khớp với  thông tin trên sổ đỏ hoặc sổ hồng hay không. Đồng thời, nên kiểm chứng những giấy tờ này tại địa phương sở tại để xác nhận thông tin chính xác.

Kiểm tra căn nhà mua có nằm trong dự án quy hoạch không. Có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc chính quyền địa phương nơi sở hữu bất động sản.

Khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc

Xác định chủ thể ký kết hợp đồng, chủ thể ký là người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương. Trường hợp ủy quyền cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền. Việc ủy quyền phải thành lập bằng văn bản công chứng thì mới hợp pháp.

Xác định đối tượng đặt cọc: có thể là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Xác định mục đích đặt cọc dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Điều này có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Cần xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Như vậy, nếu có thỏa thuận với bên đặt cọc, bên nhận cọc mua nhà có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc.

Bên cạnh đó, bên nhận đặt cọc cũng “không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý”. Điều này sẽ tránh việc bên nhận đặt cọc làm dụng tài sản đặt cọc thông qua các giao dịch với bên thứ ba như cho thuê, cầm cố,…

Trên là một số lưu ý cần thiết khi tiến hành đặt cọc mua nhà. Khi tiến hành đặt cọc cần đảm bảo căn nhà và những giấy tờ liên quan là hợp pháp có thể thực hiện giao dịch mua bán. Đồng thời, bạn cũng cần quan tâm đến những ràng buộc đôi để đảm bảo quyền lợi bản thân.

Những câu hỏi liên quan đến đặt cọc mua nhà

Trằm Phùng