Giá bất động sản thường xuyên lên xuống thất thường, cộng thêm đất mỗi nơi sẽ có mức giá khác nhau. Vì vậy, các nhà đầu tư muốn đầu tư kinh doanh sinh lợi nhuận tốt phải biết cách định giá bất động sản chính xác.
Vậy định giá bất động sản là gì? Định giá bất động sản như thế nào mới đúng? Nội dung dưới đây Khải Hoàn Land sẽ mách bạn cách định giá chính xác bất động sản để tiết kiệm được thời gian nghiên cứu thị trường.
Định giá bất động sản là gì?
Theo điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, bất động sản là các tài sản gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất và những tài sản khác theo pháp luật quy định.
Định giá bất động sản là ước tính số tiền về giá trị của quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cụ thể cho mục đích đã được xác định rõ ràng trong điều kiện của thị trường nhất định bằng phương pháp phù hợp.
Giá của bất động sản sẽ phụ thuộc lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Theo đó,
– Khi cầu lớn hơn cung: giá bất động sản có xu hướng bị đẩy lên cao.
– Khi cầu nhỏ hơn cung: giá bất động sản sẽ có xu hướng giảm xuống.
Ngoài cung cầu, giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: những khiếm khuyết của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh; sự can thiệp của nhà nước như nhà nước đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư.
– Mục đích của việc định giá bất động sản
+ Để mua bán hay chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng.
+ Xác định giá trị tài sản để phục vụ cho việc kiện tụng.
+ Tính thuế, hạch toán sổ sách kế toán và báo cáo tài chính.
+ Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp.
+ Xác định giá trị đầu tư.
Xem thêm: Đất giãn dân là gì? Kinh nghiệm cần biết khi mua đất giãn cân
Các cách định giá bất động sản
Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 có 5 cách định giá bất động sản như sau.
Cách tiếp cận thị trường – Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là cách định giá giá trị bất động sản thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có thông tin về giá trên thị trường. Cách này sẽ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản.
Phương pháp so sánh giá là căn cứ vào giá của những sản phẩm bất động sản đã được giao dịch trên thị trường, có nhiều điểm tương đồng với bất động sản được xem xét, từ đó so sánh để ước tính bất động sản đó có giá trị thực trong tầm giá khoảng bao nhiêu.
– Ưu điểm: so sánh trực tiếp dựa vào mức giá thực tế trên thị trường nên dễ áp dụng, đơn giản.
– Nhược điểm: bắt buộc bạn phải có thông tin lịch sử giao dịch của bất động sản tương đồng và để tìm được một bất động sản đã giao dịch có đặc điểm giống với bất động sản cần định giá rất khó.
– Công thức tính: phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức tính cố định. Thay vào đó, bạn cần nhận định, phân tích giá bán bất động sản dựa trên các hoạt động mua bán đã hình thành trên thị trường, cũng như những điểm khác nhau giữa các bất động sản được so sánh để điều chỉnh và đưa ra mức giá phù hợp.
Cách tiếp cận từ chi phí – Phương pháp chi phí
Đây là cách định giá bất động sản bằng cách xác định giá trị của tài sản thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng và công dụng giống hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá cũng như hao mòn của tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí sẽ áp dụng phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành.
Phương pháp này thường được áp dụng để định giá cho các bất động sản ít giao dịch như: bệnh viện, nhà thờ, trường học…
– Ưu điểm: đối với bất động sản sử dụng mục đích riêng biệt vẫn có thể áp dụng cách này để định giá vì chúng hoàn toàn không có cơ sở nào để có thể so sánh trên thị trường.
– Nhược điểm:
+ Chi phí và giá trị không phải lúc nào cũng bằng nhau.
+ Không phải lúc nào giá trị từng bộ phận cộng lại cũng bằng giá trị toàn bộ theo thị trường.
+ Những khấu hao được tính chỉ mang tính chất chủ quan.
– Công thức tính: Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình.
Cách tiếp cận từ thu nhập
Đây là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản (tài sản) về giá trị hiện tại.
Theo đó, cách tiếp cận từ thu nhập có 2 phương pháp định giá bất động sản như sau:
– Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là thẩm định giá trị của tài sản dựa trên việc quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ bất động sản (tài sản) về giá trị hiện tại bằng việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
+ Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối liên quan giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến sẽ có được trong một năm và giá trị của tài sản.
– Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là thẩm định giá trị của tài sản dựa trên việc quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản (tài sản) về giá trị hiện tại bằng việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
+ Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu phản ánh giá trị thời gian của và những rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.
– Ưu điểm: phương pháp áp dụng dễ dàng và đơn giản.
– Nhược điểm: xác định tỷ suất vốn hóa khá phức tạp, phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
Cách tiếp cận từ chi phí – Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập.
Chiết trừ là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng phương pháp loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
– Công thức tính:
+ Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn với đất của bất động sản so sánh – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
Trong đó: Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn với đất của bất động sản so sánh được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn với đất.
+ Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá trị giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Trong đó: Giá trị giao dịch của bất động sản là giá giao dịch thành công hoặc chưa thành công đã được điều chỉnh về mức có khả năng giao dịch thành công.
Cách tiếp cận từ chi phí – Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định/phân tích kinh doanh là một dạng định giá bất động sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
– Phương pháp thặng dư được áp dụng định giá cho các bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai dựa trên nguyên tắc: lấy giá trị phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
– Công thức tính: Vtd = Vpt-Cpt
Trong đó: Vtd: giá trị thặng dư (giá trị lô đất được tính dựa trên phương pháp thặng dư).
Vpt: giá trị phát triển.
Cpt: chi phí phát triển.
– Ưu điểm: có thể áp dụng phương pháp này để tính giá trị vốn của những vị trí phát triển chính xác hơn.
– Nhược điểm:
+ Nếu thị trường biến động có thể sẽ làm mọi ước tính của chi phí bị thay đổi.
+ Thẩm định viên cần phải có kiến thức và kỹ năng, kinh nghiệm cần thiết để có thể ước tính chính xác các khoản mục.
Nhìn chung, mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có ưu và nhược điểm riêng, trước khi áp dụng, các nhà đầu tư cần tìm hiểu và nắm bắt rõ từng phương pháp để áp dụng phương pháp phù hợp với bất động sản. Có như thế, nhà đầu tư mới có thể định giá được giá trị của bất động sản chính xác nhất, hợp lý nhất.
Hy vọng bài viết trên đây có thể giúp ích cho bạn đọc, đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo của Khải Hoàn Land nhé!
Những câu hỏi liên quan đến định giá bất động sản
Định giá bất động sản dựa trên những yếu tố nào?
Dựa trên các yếu tố như: kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Công thức của cách so sánh trực tiếp định giá bất động sản là gì?
Không có một công thức cố định nào cho phương pháp so sánh.
Vậy làm thế nào để so sánh trực tiếp định giá bất động sản?
Bạn cần nhận định, phân tích giá bán bất động sản dựa trên hoạt động mua bán đã hình thành trên thị trường và những điểm khác nhau của các bất động sản tương đồng để điều chỉnh mức giá phù hợp.
Giá bất động sản phụ thuộc vào điều gì?
Phần lớn phụ thuộc vào giá trị của quan hệ cung cầu
Phượng Trần
