Khu tái định cư là gì? Đất tái định cư có được mua bán hay không?

Khu tái định cư là gì? Là câu hỏi được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt là những hộ sống trong khu quy hoạch, thu hồi đất nhưng vẫn chưa hiểu rõ, hiểu đúng về đất tái định cư. Hôm nay, Khải Hoàn Land chia sẻ đến bạn đọc nội dung khu tái định cư là gì, khu tái định cư có được mua bán hay không.

Với sự phát triển nhanh của kinh tế và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, vì những lợi ích của quốc gia, lợi ích của xã hội hay vì mục đích an ninh quốc phòng, Nhà nước buộc phải thu hồi đất, nhà cửa, thậm chí là khu dân cư để quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, mở rộng đường xá cở sở hạ tầng… Và để giúp người dân ổn định cuộc sống mới, nhà nước đã cấp đất thuộc khu tái định cư cho người bị thu hồi đất.

1. Khu tái định cư là gì?

Đất hay còn gọi là khu tái định cư là quỹ đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người bị thu hồi đất, giúp người dân có nơi an cư mới, nhanh chóng ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, đối tượng bị thu hồi đất cần thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này.

Về mặt pháp lý, đất khu tái định cư là đất thổ cư, chủ sở hữu mới được cấp quyền sở hữu đầy đủ theo pháp luật. Vì vậy, chủ sở hữu mới sẽ có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Xem thêm: Ân hạn nợ gốc là gì? Có những hình thức ân hạn nào?

2. Các trường được đền bù đất khu tái định cư mới

Nắm rõ khái niệm khu tái định cư là gì vẫn chưa đủ, bạn đọc cần hiểu đâu là trường hợp người dân được hỗ trợ khu tái định cư. Như đã thông tin ở trên, nếu thỏa mãn các điều kiện trong Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP sẽ được Nhà nước cấp khu tái định cư mới, cụ thể:

– Đất bị thu hồi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, thì được bồi thường bằng khu tái định cư mới, hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Bị thu hồi hết đất ở.

+ Sau khi bị thu hồi đất, diện tích đất thổ cư còn lại không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

+ Chủ nhà không còn nhà hay đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.

Lưu ý: Trường hợp này, nếu chủ hộ định cư tại nước ngoài, không có nhu cầu bồi thường bằng khu tái định cư mới thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

– Đất bị thu hồi nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, mà chủ đất không còn chỗ ở nào khác thuộc địa bàn, xã, phường, thị trấn nơi có đất thì được bố trí khu tái định cư mới.

– Đất bị thu hồi có đồng sở hữu của nhiều hộ gia đình, chung quyền sử dụng 1 thửa đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào quỹ nhà hoặc đất ở khu tái định cư và tình hình thực tế để quyết định cấp mức khu tái định cư cho từng hộ gia đình.

– Đất bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún hay các thiên tai khác đe dọa đến tính mạng con người.

3. Vậy có được mua bán đất trong khu tái định cư không?

Khi đã hiểu được bản chất của đất khu tái định cư là gì, nhiều gia chủ vì một số lý do cá nhân muốn sang nhượng hoặc mua bán loại đất này. Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất khu tái định cư được hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất đó. Cụ thể có 2 trường hợp.

3.1 Mua bán đất khu tái định cư có sổ hồng

Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất khu tái định cư đã có sổ hồng thì chủ đất có đầy đủ thẩm quyền như đất ở thông thường và thực hiện giao dịch mua bán bất động sản thổ cư theo quy định của pháp luật.

Riêng trường hợp đất khu tái định cư chưa có sổ hồng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là sổ đỏ) thì khu đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán hoặc thế chấp…

3.2 Mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng

Theo quy định, chủ sở hữu đất khu tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng nếu thửa đất này chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), giao dịch chuyển nhượng và mua bán sẽ tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.

Lúc này, muốn thực hiện giao dịch mua bán, bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng. Cụ thể, bên bán phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền cho bên mua.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: nội dung hợp đồng thể hiện đầy đủ các thông tin theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sẽ thiếu các nội dung như: số thửa, tở bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

– Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm cho phép bên mua thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến thửa đất khu tái định cư. Và theo quy định, hợp đồng ủy quyền cần được công chứng rõ ràng.

Sau khi hoàn tất 2 loại hợp đồng trên, thì bên mua tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị khu đất cho bên bán. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, quá trình mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng tồn đọng rủi ro “lật kèo” cho người mua. Cụ thể,

– Vô hiệu hóa hợp đồng ủy quyền.

Vì không có sổ hồng, phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, nên nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nữa thì họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền. Và khi hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa thì hai bên sẽ trở về hiện trạng ban đầu. Lúc này, người mua dù đã thanh toán tiền nhưng vẫn không mua được đất, thậm chí muốn lấy lại tiền cũng phải làm qua nhiều thủ tục phức tạp.

– Bên bán đơn phương chấm dứt hoạt đồng.

Hợp đồng ủy quyền không có thù lao, nên bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào chỉ cần có thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên mua. Do đó, điều này sẽ gây ra tranh chấp giữa hai bên, thậm chí bên mua sẽ khởi kiện ra tòa án để nhờ phán xử. Lúc này, tòa án lại tuyên hợp đồng vô hiệu vì bản chất hợp đồng ủy quyền là để hợp pháp hóa và che giấu giao dịch chuyển nhượng khiến người mua thua kiện.

– Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi chưa có giấy chứng nhận, pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (Chủ gốc).

Bên cạnh đó, đất khu tái định cư thường không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian và họ không quen biết nhau. Do đó, bên mua muốn chuyển nhượng sẽ khó để tìm ra chủ gốc để sang tên. Giả sử nếu tìm ra chủ gốc, thông thường họ sẽ gây khó dễ, yêu cầu thêm phí mới chịu làm. Do đó, khi mua đất khu tái định cư, người mua rất khó nhận được giấy chứng nhận.

– Bên mua khó chuyển nhượng cho người khác.

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất khu tái định mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nếu muốn sang lại cho người khác thì lại càng khó khăn hơn.

Khải Hoàn Land khuyên bạn, khi mua đất hoặc nhà khu tái định cư, cần tìm hiểu chi tiết các khái niệm khu tái định cư là gì cũng như các trường hợp được cấp phát và mua bán để tránh những rủi ro không đáng có gây “tiền mất tật mang”. Hy vọng bài viết trên đây sẽ cung cấp cho bạn một số kiến thức cần thiết để biết cách giao dịch nhà đất khu tái định cư an toàn.

Những câu hỏi liên quan đến khu tái định cư