Phân khúc đất nền từ trước đến nay được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn và thu hút trên thị trường bất động sản. Để đảm bảo quyền lợi khi mua đất nền thì điều đầu tiên và quan trọng nhất là phải kiểm tra pháp lý dự án đất nền. Như vậy, làm sao để biết dự án đất nền có hợp pháp? Cách kiểm tra nào hiệu quả, nhanh chóng? Cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu trong bài viết sau nhé.
Dự án đất nền là gì? Phân loại các dự án đất nền
Đất nền được hiểu là đất còn nguyên sơ chưa có tác động nào của con người như xây dựng, san lấp,…Các mẫu đất nền thường là đất trống. Hiện nay trên thị trường bất động sản có 3 loại đất nền chính: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất liền kề.
Đất nền dự án
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án được chủ đầu tư tiếng hành quy hoạch hoặc quy hoạch rồi. Đất nền dự án được chủ đầu tư quy hoạch thành từng lô cụ thể, phân tách các lô đất theo diện tích hoặc xây dựng đường nội bộ trong khu dự án. Khi thực hiện mua bán thì chủ đầu tư sẽ cấp các loại giấy tờ liên quan cho khách hàng. Đồng thời có trách nhiệm bồi thường đất cho những hộ gia đình bị lấy đất để làm dự án.
Đất nền thổ cư
Đất nền thổ cư là đất ở, sử dụng cho hoạt động xây dựng nhà ở hoặc các công trình phúc lợi nhà ở. Loại đất nền này không sử dụng cho hoạt động nông nghiệp.
Đất nền liền kề
Đất liền kề là các khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định. Cũng giống như đất dự án, đất nền liền kề thuộc khu vực thi công các công trình dự án như khu đô thị, khu dân cư,….và được quy hoạch đồng bộ.
Xem thêm: Diện tích thông thủy và tim tường là gì? Nên tính diện tích nào khi mua bán căn hộ?
Vì sao cần phải kiểm tra pháp lý dự án đất nền?
Trước thực trạng có rất nhiều cá nhân và tổ chức bất động sản lợi dụng lòng tin của khách hàng để thực hiện các dự án “ma”, chiếm đoạt tài sản lên đến hàng nghìn tỷ đồng gây hoang mang trong tâm lý chung của nhà đầu tư, thì việc khách hàng trang bị thêm những kiến thức về quy trình kiểm tra hồ sơ, pháp lý đất nền trước khi mua là rất cần thiết.
Bên cạnh đó, dự án đất nền là một phân khúc khá “nguy hiểm” với nhiều rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua:
- Pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, dự án không đủ điều kiện huy động nguồn vốn. Như vậy chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện đúng tiến độ đã cam kết hoặc không thực hiện dự án.
- Dự án “ma”, đất nằm trong quy hoạch hoặc giải tỏa.
- Hồ sơ pháp lý giả, không hợp pháp,…
Như vậy, để tránh những rủi ro trên và an tâm khi đầu tư thì khách hàng khi mua đất nền cần phải kiểm tra pháp lý dự án đất nền, đảm bảo tính hợp pháp và an toàn.
Pháp lý dự án đất nền bao gồm những gì?
Một bộ hồ sơ pháp lý dự án đất nền hoàn chỉnh cần phải có đầy đủ những loại tờ pháp lý liên quan như:
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.
- Sổ đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất, quyết định có phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2014. Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quyết định giao đất.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
- Giấy phép xây dựng.
Như vậy, người mua sẽ phải kiểm tra thật cẩn thận những loại giấy tờ trên và một số văn bản liên quan khác để đảm bảo tính pháp lý của dự án. Nếu thiếu bất kỳ giấy tờ pháp lý nào thì hãy cẩn thận và cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định mua.
Cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền chính xác, nhanh chóng
Khách hàng mua dự án đất nền có thể kiểm tra pháp lý dự án đất nền thông qua các bước sau đây:
Bước 1: Kiểm tra các giấy tờ liên quan: giấy chứng nhận đầu tư dự án của chủ đầu tư; văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; quyết định giao đất; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,…
Bước 2: Đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Khi đó, người mua sẽ nắm được thông tin chi tiết các công trình được tiến hành trên đất, ranh giới lô đất,… và xác định được vị trí lô đất của mình.
Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cần xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền của địa phương, nơi bán dự án đó.
Bước 4: Tham quan và khảo sát trực tiếp khu đất để xác định dự án có đang thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hay không.
Bước 5: Xác định việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) thông qua người môi giới
Bước 6: Tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai xem các dự án/lô đất mình mua có đang bị kê biên, đang tranh chấp hay không để tránh những rủi ro không đáng có.
Các trường hợp cần cảnh giác về hồ sơ pháp lý mua bán đất nền
Đất nền là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng cũng tồn tại rất nhiều rủi ro nếu như người mua không cảnh giác và kiểm tra chính xác các giấy tờ pháp lý. Khi kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án đất nền, người mua cần lưu ý một số trường hợp cần cảnh giác như:
Giả mạo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp này không phải hiếm gặp khi rất nhiều đối tượng xấu lợi dụng tâm lý người mua thường an tâm khi có chứng nhận quyền sử dụng đất để làm giấy tờ giả. Để tránh điều này, bạn có thể tra cứu thông tin quy hoạch ở địa phương qua phần mềm tra cứu hoặc cơ quan địa chính để kiểm tra lại.
Chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất
Mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp (trồng cây, thủy lợi…) mà chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư đã phân lô bán nền cho khách hàng.
Giấy tờ pháp lý không cùng một dự án/thửa đất
Các giấy tờ pháp lý cùng một dự án phải chính xác thông tin trên cùng một lô đất. Lợi dụng nhiều khách hàng không kiểm tra kỹ thông tin nhiều đối tượng sử dụng giấy tờ giả. Chẳng hạn như trường hợp cùng một chủ đầu tư nhưng Phê duyệt chi tiết 1/500 của dự án này còn Giấy phép xây dựng lại của dự án khác…
Giấy phép xây dựng hết hạn
Các Giấy phép xây dựng thường có thời hạn 12 tháng, sau thời gian này mà chủ đầu tư không tiến hành xây dựng thì phải xin gia hạn.
Trường hợp giả mạo con dấu, chữ ký của cơ quan chức năng
Nhiều trường hợp chủ đầu thực hiện giấy tờ giả với con dấu và chữ ký Phê duyệt trên quy hoạch chi tiết 1/500 và Giấy phép xây dựng để lừa khách hàng. Trường hợp này, một số địa phương có cung cấp các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 trên website để khách hàng có thể đối chiếu.
Kiểm tra pháp lý dự án đất nền là một điều cần thiết và rất quan trọng trước khi quyết định mua bất động sản đất nền. Vì vậy, bạn hãy cẩn thận với các thông tin mà chủ đầu tư đưa ra mà hãy kiểm chứng lại một cách cẩn thận thông qua ngân hàng hoặc các đơn vị hành chính có thẩm quyền quản lý. Ngoài ra, bạn hãy chọn những chủ đầu tư uy tín trên thị trường, có pháp lý rõ ràng, an toàn để đầu tư nhé.
Những câu hỏi liên quan đến kiểm tra pháp lý dự án đất nền
Pháp lý dự án đất nền là gì?
Là những giấy tờ pháp lý cần thiết chứng thực dự án đất nền là an toàn và hợp pháp, có thể thực hiện mua bán.
Có mấy loại đất nền?
Có 3 loại đất nền: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.
Vì sao cần phải kiểm tra pháp lý dự án đất nền?
Để tránh những rủi ro pháp lý, bị lừa gạt, mất tiền cọc, mua phải các dự án “ma”,…
Pháp lý dự án đất nền cần những hồ sơ gì?
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; sổ đất; quyết định giao đất; giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; giấy phép xây dựng.
Trằm Phùng.
