Mật độ xây dựng là yếu tố quan trọng trong xây dựng và được các nhà đầu tư quan tâm. Đây còn là yếu tố quan trọng khi mua nhà ở của các nhà đầu tư. Tuy quan trọng nhưng không phải ai cũng hiểu rõ về mật độ xây dựng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu các vấn đề liên quan đến mật độ xây dựng nhà phố, những quy định mới nhất và ý nghĩa của nó trong việc đầu tư bất động sản.
Mật độ xây dựng nhà phố là gì?
Dựa vào đặc trưng của mỗi công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại theo các dạng khác nhau, cụ thể như:
- Mật độ xây dựng nhà phố.
- Mật độ xây dựng chung cư.
- Mật độ xây dựng biệt thự.
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt.
Mật độ xây dựng nhà phố thể hiện tỷ lệ diện tích được phép xây dựng trên tổng số diện tích đất sàn xây dựng. Bộ xây dựng sẽ quản lý hoạt động xây dựng nhà phố bằng những quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng, quy chuẩn thiết kế cao tầng và quy chuẩn xây dựng. Điều này sẽ cho phép gia chủ chỉ được xây dựng theo một hệ số diện tích nhất định.
Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì mật độ xây dựng được chia làm 2 loại:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô)
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích của 1 lô đất. Mật độ xây dựng thuần sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ như: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao, bể bơi, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng kỹ thuật,…)
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên toàn khu đất. Bao gồm cả cây xanh, sân vườn, đường nội bộ, không gian mở và khu vực xây dựng công trình.
Xem thêm: Quy trình và kinh nghiệm nhận bàn giao căn hộ chung cư
Xem thêm: Chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư như thế nào?
Cách tính mật độ xây dựng
Khi tiến hành xây dựng, gia chủ cần nắm được mật độ xây dựng nhà ở. Cách tính mật độ xây dựng được Bộ xây dựng quy định với cách tính như sau:
Mật độ xây dựng (đơn vị: %) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (đơn vị: m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (đơn vị: m2) x 100%.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bảng tra cứu nhanh về mật độ xây dựng nhà phố, nhà riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự áp dụng chung cho khu vực dưới đây:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bảng thông số này sẽ giúp gia chủ biết được diện tích của nhà mình sẽ ứng với mật độ xây dựng tối đa là bao nhiêu. Từ đó, sẽ đưa ra bản vẽ xin giấy phép sao cho phù hợp.
Ví dụ nếu diện tích đất cần xây dựng là 48m2 thì sẽ được xây dựng 48m2 (tương ứng 100% mật độ xây dựng).
Quy định về mật độ xây dựng nhà phố tại TPHCM
Tại TP HCM, mật độ xây dựng nhà phố sẽ có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Cụ thể như sau:
- Các quận nội thành trung tâm (7 quận) gồm các quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
- Quận nội thành (9 quận) gồm: quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 10, quận 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.
- Quận ngoại thành (4 quận, 4 huyện): quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Củ Chi.
Mật độ xây dựng được quy định như bảng sau:
Bảng tra cứu mật độ xây dựng nhà phố (áp dụng cho nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) ở khu vực TPHCM:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 | |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | Quận nội thành | 100 | 90 | 85 | 80 | 75 | 70 | 65 |
| Quận ngoại thành | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 50 |
Như vậy, dựa vào quy định trên và bảng tra cứu, chúng ta có thể biết được mật độ xây dựng cụ thể như trong ví dụ sau:
Ví dụ: Diện tích đất 5×20 = 100m2, xây dựng trong khu nội thành.
=> Mật độ xây dựng: 85% diện tích đất. Diện tích xây dựng: 5x17m =85 m2. Diện tích chừa mật độ: 5x3m =15 m2.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng có ý nghĩa quan trọng khi xây dựng nhà ở và đối với nhà đầu tư bất động sản. Nếu bạn là nhà đầu tư thì biết mật độ xây dựng sẽ giúp bạn tìm được một dự án giá trị.
Mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng giúp chúng ta đánh giá được giá trị công trình xây dựng, dự án khu đô thị, dân cư. Hiện nay, nhu cầu chọn mua đất hay các dự án nhà ở thường hướng đến mật độ dân cư càng thấp càng tốt. Mật độ dân cư thấp có cư dân phân bố vừa phải. Đồng thời, số lượng công trình phục vụ nhu cầu ăn ở, sinh hoạt khoa học, khu vui chơi giải trí,.. được tập trung thay vì có quá nhiều nhà ở.
Mật độ xây dựng quy chuẩn đảm bao cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành, bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích và các nhu cầu chung. Hiện nay, nhu cầu của người dân không ngừng tăng cao. Ai cũng muốn sống trong một môi trường trong lành và chú trọng đến sức khỏe nhiều hơn. Bởi vì lẽ đó, nhiều nhà đầu tư đã chú trọng trong việc khai thác mật độ xây dựng sao cho hợp lý và quy chuẩn để thu hút khách hàng.
7 khu đô thị có mật độ xây dựng thấp nhất TP.HCM
Nếu như trước đây, người mua nhà thường lựa chọn chủ đầu tư uy tín, quy mô lớn thì giờ đây mật độ dân cư thấp cũng là yếu tố hàng đầu khẳng định sức hút của dự án. Dưới đây là 7 khu đô thị được triển khai với mật độ xây dựng thấp nhất TP HCM mà bạn đọc có thể tham khảo:
Vinhomes Grand Park
- Vị trí: P.Long Bình, Q9.
- Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup
- Tổng diện tích: 271 ha.
- Mật độ xây dựng: 22,53%.
Him Lam City
- Vị trí: Đường Đỗ Xuân Hợp, P. An Phú, Q2.
- Chủ đầu tư: Công ty CP ĐT&PT Sài Gòn.
- Tổng diện tích: 117,42 ha.
- Mật độ xây dựng: dưới 30%.
- Quy mô: căn hộ, nhà phố, biệt thự.
Vạn Phúc City Thủ Đức
- Vị trí: Quốc lộ 13, P. Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức.
- Chủ đầu tư: Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc.
- Tổng diện tích: 198 ha.
- Mật độ xây dựng: dưới 40%.
- Quy mô: căn hộ, nhà phố, biệt thự.
GS Metrocity Nhà Bè
- Vị trí: Nhơn Đức, Phước Kiển, Nhà Bè
- Chủ đầu tư: Công ty GS Nhà Bè
- Tổng diện tích: 349,36 ha
- Mật độ xây dựng: dưới 40%
- Quy mô: 13.000 căn hộ
Saigon Sports City Quận 2
- Vị trí: P. An Phúc, Quận 2
- Chủ đầu tư: Liên doanh Keppel Land và Chap Hua
- Tổng diện tích: 64 ha
- Mật độ xây dựng: 25%
Đông Tăng Long Quận 9
- Vị trí: P. Trường Thạnh, Q9
- Chủ đầu tư: HUD
- Tổng diện tích: 159,36 ha
- Mật độ xây dựng: 28,2%
LAIMIAN CITY
- Vị trí: Đường Lương Định Của, P. An Phú, Q2
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Reamian
- Tổng diện tích: 131 ha
- Mật độ xây dựng: 32%
Bài viết vừa giúp bạn đọc tìm hiểu về mật độ xây dựng nhà phố và những thông tin liên quan. Có thể thấy được mật độ xây dựng là một yếu tố rất quan trọng trong xây dựng cũng như mang lại sức hút cho dự án. Hiện nay, TP HCM đang trở thành đô thị có mức ô nhiễm không khí cao nhất cả nước và nằm trong top thành phố ô nhiễm không khí nhất toàn cầu. Việc đầu tư dự án có mật độ xây dựng càng thấy thì càng có nhiều môi trường cây xanh, sân vườn. Điều này sẽ giúp cải thiện môi trường sống của người dân và góp phần cho sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội.
Những câu hỏi liên quan đến Mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng nhà phố là gì?
Mật độ xây dựng nhà phố thể hiện tỷ lệ diện tích được phép xây dựng trên tổng số diện tích đất sàn xây dựng.
Có mấy loại mật độ xây dựng?
Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Vì sao cần phải quan tâm đến mật độ xây dựng khi đầu tư BĐS?
Mật độ xây dựng càng thấp thì giá trị dự án càng cao, có nhiều tiện ích đảm bảo cuộc sống của cư dân.
Mật độ xây dựng nhà phố tại các khu vực TP HCM có giống nhau không?
Tại TP HCM, mật độ xây dựng nhà phố sẽ có sự khác nhau giữa khu vực nội thành và ngoại thành.
Trằm Phùng
