Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất mới nhất 2021

Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất khá phức tạp mà nhiều người e ngại và lo lắng mỗi khi trao đổi mua bán bất động sản. Biết được những vướng mắc đó, Khải Hoàn Land xin cập nhật thủ tục pháp lý mua bán nhà đất mới nhất hiện nay để quý độc giả có thể dễ dàng thực hiện những thủ tục này theo đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà đất

Điều kiện của nhà ở, bất động sản khi tham gia giao dịch

Theo Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhận thừa kế có đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 và trường hợp tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. 

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch

Các bên tham gia giao dịch mua bán nhà đất cần phải có các điều kiện sau:

– Là chủ sở hữu hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở cho phép ủy quyền để thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch. Nếu là tổ chức phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Như vậy, nếu hai bên giao dịch đáp ứng đủ những điều kiện trên thì có thể thực hiện mua bán nhà đất. 

Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất

Bước 1: Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan

Để cẩn thận với tài sản giao dịch bên mua cần kiểm tra các giấy tờ cẩn thận bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan: chứng minh thư, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn,… Có thể liên hệ với văn phòng công chứng, liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra xem thông tin có tranh chấp hoặc nằm trong diện thu hồi đất, quy hoạch hay không.

Chuẩn bị hồ sơ thực hiện thủ tục pháp lý mua bán nhà đất:

Bên chuyển nhượng

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
• Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bên nhận chuyển nhượng

• Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

Bước 2: Đặt cọc mua nhà

Số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận của 2 bên nhưng thường là 2-3% giá trị căn nhà/mảnh đất. Thời gian cọc sẽ tuân theo thỏa thuận của hai bên có thể là vài ngày hoặc một tháng.

Bước 3: Ký và công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Sau khi ký hợp đồng và công chứng hợp đồng thì bên mua sẽ thanh toán tiền đợt 2, trong đợt này thường là giao toàn bộ số tiền còn lại hoặc giữ lại một phần tiền để sau khi thực hiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng mới chuyển hết. Điều này sẽ phụ thuộc vào sự thống nhất của hai bên giao dịch. Bên mua sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bên mua và bên bán sẽ nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng của một cấp chính quyền như quận, huyện. Thời hạn công chứng thường không quá 02 ngày làm việc. Với hợp đồng công chứng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Bước 5: Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Tùy theo thỏa thuận của người mua và người bán mà một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ các loại phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp quận/huyện.

• Bên mua: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng
• Bên bán: Phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
• Lệ phí cấp GCNQSDĐ: 0,15% giá trị hợp đồng.

Sau khi hoàn tất các thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.

Bước 6: Cơ quan tiến hành thẩm định

Cơ quan tiến hành thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền. Sau khi đã xác nhận thông tin, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế để chủ nhà đi nộp và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí được quy định như sau:

• Trường hợp 1: nếu hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
• Trường hợp 2: nếu bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Trường hợp 3: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.

Bước 7: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý mua bán nhà đất và nộp thuế, người mua đến UBND quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ. Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu nhà đất và quá trình đăng ký đến khi được cấp sổ mới thường là từ 30 – 45 ngày.

Những điểm lưu ý khi thực hiện mua bán nhà đất

Dưới đây là một số lưu ý cần thiết khi tiến hành mua bán nhà đất để tránh những rủi ro và tranh chấp đáng tiếc sau này.

• Chỉ nên mua đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Kiểm tra cẩn thận để tránh Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp hay trường hợp bán đất cho nhiều người.
• Đi đến tận công trình để kiểm tra, căn nhà, thửa đất có khớp với các thông tin ghi trên sổ đỏ, sổ hồng hay không.
• Biết cách đặt cọc an toàn, đúng Luật, không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
• Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
• Biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
• Hãy cẩn trọng với giá nhà đất rẻ bất ngờ.

Trên đây là những thủ tục pháp lý mua bán nhà đất mới nhất hiện nay. Đây là những quy định và kiến thức cơ bản cùng những kinh nghiệm trong giao dịch mua bán nhà đất. Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những thông tin hữu ích trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất được dễ dàng, an toàn và hợp pháp. 

Những câu hỏi liên quan đến thủ tục pháp lý mua bán nhà đất

Trằm Phùng.