Bất động sản công nghiệp là gì? Tiềm năng phát triển trong tương lai như thế nào?

Sự phát triển kinh tế và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông sang công nghiệp và dịch vụ đã thúc đẩy số lượng khu công nghiệp ở các tỉnh thành ngày càng tăng. Điều này đã thúc đẩy phát triển loại hình bất động sản công nghiệp, dòng sản phẩm này mang đến lợi nhuận hấp dẫn khiến không ít các nhà đầu tư bắt đầu lấn sân sang. Vậy bất động sản công nghiệp là gì? Tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp trong tương lai như thế nào?

Bất động sản công nghiệp là gì?

Bất động sản công nghiệp là những dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp với các công trình như: nhà xưởng cho thuê, kho bãi cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị cho thuê, văn phòng công ty cho thuê, kho bảo quản sản phẩm cho thuê và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ cho sản xuất công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp sẽ gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Trong đó, đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Điều này được quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

Xem thêm: Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2021

Xem thêm: Đô thị xanh là gì? Những đô thị xanh nổi bật ở Việt Nam

Đánh giá ưu và nhược điểm của bất động sản công nghiệp

Ưu điểm

– Nhu cầu lớn: Nước ta có khả năng kiểm soát dịch COVID-19 tốt, chính sách cởi mở và đặc biệt là hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư nên được đánh giá là điểm đến an toàn, thu hút nhiều công ty lớn trên thế giới di dời nhà máy từ Trung Quốc sang. Nhờ đó nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng… trong khu công nghiệp ngày một tăng cao, giúp cho giá thuê đất công nghiệp tăng lên.

– Giá thuê đất công nghiệp tăng theo thời gian: Bất chấp dịch bệnh diễn biến phức tạp, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng với mặt bằng chi phí thuê tăng cao. Cụ thể, theo thống kê quý I/2021, giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp phía Bắc đạt đỉnh 107 USD/m2, các khu công nghiệp phía Nam đạt 111 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Mức giá này đang tăng đến 8,1% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo lợi nhuận tăng lên đáng kể.

Nhược điểm

– Cần quỹ đất rộng lớn: Tính chất của khu công nghiệp là cần có diện tích lớn, nhưng do quy hoạch của Nhà nước mà các quỹ đất xây dựng hiện khá hạn chế. Chính điều này đã làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn khi tìm kiếm quỹ đất.

– Cần nguồn vốn lớn: Chi phí sử dụng đất, chi phí xây dựng nhà xưởng quy mô lớn sẽ rất tốn kém nên chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt mới có thể đầu tư và xây dựng. Mặc khác, do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư lớn nên đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực quản lý, khai thác vận hành, vì không phải bất cứ cá nhân hay doanh nghiệp nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

– Lâu thu hồi vốn: Thông thường chủ đầu tư sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn và mới bắt đầu có lợi nhuận. Do đó, thời gian thu hồi vốn của bất động sản công nghiệp thường dài hơn các loại hình khác.

– Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ nhà đầu tư: Thủ tục xét duyệt đầu tư khu công nghiệp mất khoảng 2 – 3 tháng và mất đến 2 năm mới ổn định và đi vào hoạt động.

Tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp

Hiểu được bất động sản công nghiệp là gì, nhiều nhà đầu tư lại muốn biết tiềm năng phát triển của loại hình này trong tương lai như thế nào. Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương (CIEM) – Ông Nguyễn Đình Cung: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang có sức hấp dẫn cao hơn mức trung bình của khu vực và sẽ phát triển bởi nhiều yếu tố như giá thuê đất hợp lý, chi phí lao động thấp, ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp …

Như vậy chúng ta có thể tin rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phát triển nhiều hơn nữa trong tương lai. Cụ thể:

Bất động sản công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao

Theo báo cáo của Vụ Quản lý những khu kinh tế: đến tháng 11/2019 cả nước có tổng 335 khu công nghiệp được thành lập, trong đó có 79 khu công nghiệp đang xây dựng và 256 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình từ 75% trở lên. Dẫu vậy, nguồn cầu đất công nghiệp đang không ngừng tăng lên do tốc độ phát triển công nghiệp liên tục tăng. Do đó, sức hút của bất động sản công nghiệp không hề thua kém các phân khúc khác.

Mặt khác, theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, giá đất công nghiệp của Trung Quốc và Việt Nam đang có sự chênh lệch rõ rệt. Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam là từ 100 – 140 USD/m2, còn Trung Quốc đang ở mức 180 USD/m2/chu kỳ.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng theo thời gian

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang ở mức khoảng 95 USD/m2 cho chu kỳ 50 năm. Riêng những khu vực phát triển mạnh thì mức giá còn cao hơn. Chứng tỏ, nhu cầu thuê rất lớn nên giá mới được đẩy lên cao như vậy. Do đó, các nhà đầu tư nên tận dụng tối đa nguồn lực để khai thác được hết lợi thế của thị trường.

Hơn hết, năm 2021, giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam đang có chiều hướng tăng và tỷ lệ lấp đầy đã nhích lên.

Cụ thể, theo số liệu thống kê của Công ty JLL Việt Nam, giá thuê trung bình quý II/2021 tăng 15.8% so với quý trước. Khu vực phía Nam, TPHCM là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất là 180 USD/m2/chu kỳ thuê, kế đó là Đồng Nai có mức giá 170 USD/m2/chu kỳ thuê.

Xây dựng nhiều cụm công nghiệp

Khắp cả nước có nhiều cụm công nghiệp trọng điểm hình thành, cụ thể:

• Khu vực phía bắc: Hà Nội và Hải Phòng có sự thay đổi trong chính sách hạ tầng, thủ tục pháp lý nên trở thành cụm công nghiệp tiêu biểu.
• Khu vực miền Trung: Đà Nẵng và Quảng Ngãi thu hút hàng loạt dự án đầu tư bất động sản mới.
• Khu vực phía Nam: TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An… là những khu vực phát triển năng động nhất.

Dự kiến, trong tương lai không xa, khu kinh tế trọng điểm phía Nam bao gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ… sẽ phải dành khoảng 18.290ha để đầu tư xây dựng bất động sản công nghiệp cho thuê đáp ứng nhu cầu sử dụng của thị trường.

Thời điểm hiện tại và tương lai, thị trường bất động sản đã không còn là “cuộc chơi” của đất nền, mà bất động sản công nghiệp sẽ trở thành phân khúc đầu tư tiềm năng hàng đầu trong thời gian tới.

Hơn hết, hiện nay Nhà nước cũng có nhiều chính sách mới khuyến khích, hỗ trợ cũng như tạo điều kiện cho loại hình bất động sản này phát triển đúng với tiềm năng sẵn có. Như vậy có thể thấy được rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ngày càng có nhiều tiềm năng phát triển. Đây cũng là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư thắc mắc bất động sản công nghiệp là gì và tiềm năng ra sao.

Những câu hỏi liên quan đến bất động sản công nghiệp là gì

Phượng Trần.