Bất động sản đóng băng là gì? Vì sao BĐS đóng băng?

Bất động sản đóng băng là gì? Nếu hoạt động thường xuyên trong thị trường bất động sản, chắc chắn ai cũng biết có một khoảng thời gian dài từ 2009 – 2013 thị trường bất động sản bị “đóng băng” hầu như không có khách hàng đầu tư, giá bất động sản đứng im hoặc cứ giảm từ từ. Hàng loạt nhân viên môi giới phải bỏ nghề.

Trong nội dung bài viết dưới đây, Khải Hoàn Land sẽ chia sẻ đến quý bạn đọc khái niệm bất động sản đóng băng và nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Bất động sản đóng băng là gì?

Bất động sản đóng băng là các giao dịch trên thị trường nhà đất bị giảm từ số lượng đến quy mô, các bất động sản đều bị giảm giá mạnh, các dòng vốn ngưng chảy vào thị trường và chỉ còn các giao dịch nhà ở thực chứ các giao dịch đầu tư và đầu cơ không còn nữa.

Khi xuất hiện tình trạng đóng băng bất động sản sẽ trải qua 4 giai đoạn như sau:

– Giai đoạn 1: Khi thị trường nhà đất đóng băng sẽ dẫn đến giảm giá, các nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá cao sẽ đổ tiền vào đầu tư theo hạ tầng khiến thị trường nóng lên.

– Giai đoạn 2: Khi thị trường nóng lên sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng, lúc này Chính Phủ phải hạn chế nguồn cung và dòng vốn dẫn đến giá bất động sản giảm.

– Giai đoạn 3: Nếu giá bất động sản giảm thì kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư sẽ thấp xuống và kéo theo vấn đề giảm giao dịch của các nhà đầu tư.

– Giai đoạn 4: Lúc này, các nhà đầu tư sẽ giảm giao dịch khiến thị trường bất động sản đóng băng.

Xem thêm: Dự án Cầu Thủ Thiêm 2 khi nào hoàn thành?

Xem thêm: Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2021

Biểu hiện của bất động sản đóng băng

Khi thị trường bất động sản đóng băng sẽ có những biểu hiện cơ bản dưới đây:

– Giảm giá đột ngột: nhiều nhà đầu tư tìm cách thoái vốn khỏi thị trường nhanh nhất có thể, lúc này sẽ có hiện tượng bán cắt lỗ tạo nên tình trạng giảm giá đột ngột.

– Nhà đầu tư và đầu cơ rút khỏi thị trường: bởi sự kỳ vọng về tăng giá bất động sản không còn, khiến lợi nhuận thấp, nên khác nhà đầu tư đua nhau rút vốn khỏi thị trường.

– Hạn chế nguồn cung và cầu bất động sản: thông thường các chủ đầu tư sẽ cung cấp nguồn hàng là căn hộ, đất nền trên thị trường bất động sản, nhưng khi thị trường có nguy cơ xuất hiện “bong bóng bất động sản” thì chính phủ sẽ siết các nguồn cung lại nhằm hạn chế những rủi ro cho nền kinh tế.

– Các dòng vốn ngưng chảy vào thị trường: hầu hết dòng vốn chủ yếu là vốn vay của ngân hàng, các nhà đầu tư sẽ kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất ngân hàng và tăng giá bất động sản. Nếu chặn dòng vốn từ ngân hàng sẽ giảm lưu lượng vốn vào thị trường, khiến giá bất động sản sẽ theo đó mà giảm xuống.

– Số lượng giao dịch liên tục giảm mạnh: nhu cầu về nhà ở thực luôn có, nhưng khi giới đầu tư rút khỏi thị trường thì sẽ mất một lượng lớn các giao dịch của nhóm này, từ đó giảm các giao dịch.

Vậy nguyên nhân nào khiến bất động sản đóng băng?

Có nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho thị trường bất động sản đóng băng có thể kể đến như:

Do cầu giảm mạnh

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng trong giai đoạn 2009 – 2013 là nhu cầu của người dân giảm mạnh do giá bất động sản tại Việt Nam luôn ở mức quá cao so với mức thu nhập thực tế của người dân.

Cụ thể, năm 2010 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM thù nhập bình quân là khoảng 2.000 USD/năm, trong khi giá một căn hộ hạng thấp khoảng 50.000 USD gấp 25 lần lương mỗi năm. Điều này cho thấy giá bất động sản Việt Nam cao không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới.

Và theo quy luật, khi giá cao thì nhu cầu sẽ giảm mạnh, từ đó khiến cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Hơn hết, đây là nguyên nhân chính khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng dài hạn từ 1994 – 1999 và 2002 – 2006.

Do tâm lý chung của người dân Việt Nam

Khi giá bất động sản quá cao so với thu nhập của người dân Việt Nam nên tâm lý của người dân là chờ đợi và kỳ vọng giá bất động sản xuống trong tương lai.

Bên cạnh đó, Nhà nước thường xuyên tiến hành siết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản  cũng như các cơ chế về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa hoàn thiện nên lại khiến người dân “chờ đợi” sau mỗi cơn sốt.

Do nhu cầu mua bán đất dự án và căn hộ giảm

Mỗi năm Nhà nước đều điều chỉnh giá đất mới theo hướng sát với thực tế khiến chi phí đền bù giải tỏa cao lên gấp 10 lần so với chi phí đền bù trước kia. Điều này khiến cho các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên việc đầu tư cho các khu đô thị giảm mạnh.

Thêm vào đó nguồn vốn kinh doanh bất động sản lớn, trong khi tính thanh khoản kém và thị trường giảm nhiệt nhanh chóng. Chính điều này đã khiến cho lợi nhuận kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực khác có mức lợi tức cao.

Ngoài ra, khi lãi suất tăng khiến cho chi phí vay ngân hàng đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi trả ngân hàng cũng tăng. Điều này làm cho các nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân cũng không dám vay ngân hàng mua nhà.

Do chu kỳ nền kinh tế

Chu kỳ nền kinh tế cứ 10 năm sẽ xảy ra khủng hoảng một lần. Khi bị khủng hoảng, để giảm thiểu rủi ro mất giá, người dân sẽ tiết kiệm, giảm đầu tư, lúc đó thị trường bất động sản sẽ giảm theo.

Do chính sách của Nhà nước

Khi thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, người dân bức xúc trong công tác quản lý thị trường nhà đất thì các cơ quan quản lý của Nhà nước vào cuộc nhằm kìm chế bất động sản, đưa giá đất về đúng với giá thực tế, lập lại kỷ cương và trật tự ổn định thị trường nhà đất, cũng như hạn chế tình trạng mua bán đất không có các giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp.

Mặc khác, vì bất động sản thường là kênh dẫn vốn lớn nhất trong các nền kinh tế nên để hạn chế tối đa những rủi ro cho thị trường tài chính, chính phủ thường sẽ kiểm soát chặt thị trường các chính sách như cắt nguồn cung, hạn chế hay cấm giao dịch thứ cấp, hạn chế hoặc cắt giảm cho vay… dẫn đến đóng băng thị trường.

Bất động sản đóng băng gây ra tác hại gì?

– Kìm hãm sự phát triển của đô thị: khi bất động sản phát triển sẽ kéo theo các quy hoạch, cơ sở hạ tầng phát triển. Vì vậy, nếu bất động sản đóng băng sẽ khiến cho các giao dịch bị ngưng trệ, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn khi xây dựng nhà cửa, từ đó hạn chế sự phát triển của đô thị.

– Móp méo thị trường vốn: có 3 kênh đầu tư tài chính trên thị trường vốn là: chứng khoán, vàng và bất động sản. Khi bất động sản đóng băng thì lượng vốn rút khỏi thị trường sẽ chảy về ngân hàng gửi tiết kiệm tạo ra sự lệch pha trong các thị trường khác.

– Chậm phát triển kinh tế: bất động sản giảm kéo theo việc giảm đầu tư, và tăng tiết kiệm, từ đó hạn chế chi tiêu khiến nền kinh tế chậm phát triển.

– Hạn chế nguồn cung nhà cho người dân: nếu thị trường bất động sản giảm mức sinh lợi, chủ đầu sẽ không còn muốn phát triển các dự án, từ đó gây hạn chế nguồn cung nhà cho người dân.

Trong suốt 2 thập kỷ qua, lần gần nhất thị trường bất động sản đóng băng là vào năm 2009 – 2013. Đây là giai đoạn bất động sản giá lên quá cao, cộng với sự tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2009, khiến thị trường bất động sản đứng im, giá cả bị tụt xuống, chỉ còn giao dịch nhà ở thực. Mãi đến sau năm 2013 chính phủ phải dùng gói cho vay nhà ở xã hội 30.000 tỷ, kết hợp nới lỏng tín dụng cho vay bất động sản để kích thích thị trường phát triển trở lại.

Đến đây chắc các bạn đã hiểu rõ bất động sản đóng băng là gì rồi phải không nào. Hy vọng bài viết sẽ mang đến cho bạn đọc nhiều điều hữu ích, hẹn gặp lại các bạn ở bài viết tiếp theo.

Những câu hỏi liên quan đến bất động sản đóng băng là gì

Phượng Trần.