Chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư như thế nào?

Nhiều người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng chưa rõ các quy định về pháp luật. Có hai vấn đề quan trọng mà người chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường quan tâm là điều kiện để được chuyển đổi và chi phí bao nhiêu. Bài viết dưới đây Khải Hoàn Land sẽ giúp đọc giả giải đáp các thắc mắc liên quan đến vấn đề này.

Đất nông nghiệp là gì? Đất thổ cư là gì?

Với tình trạng khan hiếm đất ở như hiện nay, đặc biệt là ở khu vực đô thị thì việc chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư ngày càng phổ biến. Đầu tiên, chúng ta cần hiểu rõ về khái niệm hai loại đất này.

Đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 và mục đích sử dụng, có thể chia ra làm 3 nhóm đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Trong đó, nhóm đất nông nghiệp phục vụ cho hoạt động nông nghiệp, gồm:

• Đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác, gồm đất sử dụng xây dựng nhà kính, phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi, học tập, nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp,…

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư còn gọi là đất ở, được cấp phép để ở, xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ nhu cầu sống. Đây là nhóm đất phi nông nghiệp và được nhà nước công nhận qua sổ đỏ.

Hiện nay đất thổ cư được chia làm 2 loại là đất thổ cư đô thị (ODT), đất thổ cư nông thôn (ONT).

Xem thêm: Đầu tư bất động sản 2021 và những lưu ý cần biết

Xem thêm: Căn hộ cao cấp là gì? Có nên mua căn hộ cao cấp không?

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Theo Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Tuy nhiên, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư không phải lúc nào cũng được chấp nhận. Bởi lẽ, cơ quan có thẩm quyền chỉ đồng ý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển.

Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định trong Điều 52, Luật Đất đai 2013 như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng của UBND cấp huyện nơi có đất ở.

Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp lên thổ cư mới nhất

Thủ tục hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư cụ thể như sau:

Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Bộ hồ sơ chuẩn bị bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành thẩm tra hồ sơ theo căn cứ cho phép quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, thì trong vòng 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ. Đối với các tỉnh miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa không quá 25 ngày làm việc.

Chi phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Tiền sử dụng đất

Cách tính tiền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp =50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) trong 02 trường hợp sau:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách a để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Thời hạn nộp các khoản tiền vào ngân sách chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Lệ phí trước bạ

Không phải trường hợp nào cũng nộp lệ phí trước bạ mà chỉ áp dụng với các trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà được miễn khoản lệ phí này. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở.

Cách tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.

Phí thẩm định hồ sơ

Tùy theo tỉnh thành mà có mức phí này hay không và mức thu tại mỗi tỉnh thành cũng không giống nhau.

Lệ phí Giấy chứng nhận

Lệ phí Giấy chứng nhận phải nộp khi cấp bìa mới.  Mức thu tại các tỉnh thành khác nhau nhưng đều dưới 100.000 đồng giấy/lần cấp.

Như vậy, chúng ta vừa tìm hiểu về các quy định liên quan đến chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư. Nhìn chung, việc chuyển đổi này không gặp quá nhiều khó khăn, chỉ cần người chuyển đổi đáp ứng điều kiện có thể được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đã cơ bản thành công. Hi vọng với những thông tin chia sẻ trên sẽ giúp quý bạn đọc có thêm những thông tin hữu ích liên quan đến thủ tục này.

Những câu hỏi liên quan đến đất nông nghiệp lên thổ cư

Trằm Phùng