Đất nền là gì? Những loại đất nền nào nên tránh khi đầu tư? Và đầu tư đất nền như thế nào mới hiệu quả? Nội dung dưới đây Khải Hoàn Land sẽ phân tích chi tiết những thắc mắc trên giúp các nhà đầu tư tương lại có định hướng, chiến lược đúng đắn.
Đất nền là một trong những hạng mục đầu tư quen thuộc của dân chuyên bởi mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư mới vào nghề sẽ còn bỡ ngỡ về khái niệm đất nền. Bên cạnh đó, việc đầu tư đất nền luôn đi kèm với rủi ro cao nên cần phải có sự chuẩn bị kỹ càng hoặc học hỏi những kinh nghiệm từ người đi trước.
Đất nền và phân loại đất nền thường gặp
Đất nền là gì?
Đất nền là khu đất trống, còn nguyên vẹn, chưa có sự can thiệp của con người như: đào bới, san lấp, khởi công xây dựng… và vẫn giữ nguyên bản chất hoang sơ có giá trị theo thời gian. Những loại đất đã được khởi công xây dựng thì không được gọi là đất nền nữa.
Phân loại đất nền
Tùy vào từng mục đích sử dụng, đất nền được chia thành nhiều loại khác nhau như:
Đất nền dự án
– Đất nền dự án là khu đất đã quy hoạch và chuẩn bị tiến hành thi công xây dựng. Loại đất này vẫn giữ được nguyên hiện trạng và chưa bị tác động bởi con người.
Thông thường, đất nền dự án được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích, có thể là khu dân cư, dự án nhà ở, công ty, văn phòng, nhà xưởng, khu du lịch sinh thái…
– Tính pháp lý: Đất được kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng nên được quy hoạch minh bạch, công khai rõ ràng.
– Tiện ích sử dụng: thường được chủ đầu tư chú trọng nhiều tiện ích từ cơ sở hạ tầng (điện, nước, phòng cháy chữa cháy) đến trường học trung tâm thương mại, công viên….
Đất nền thổ cư
– Đất nền thổ cư là đất để ở, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này có mặt ở nhiều nơi từ nông thôn đến thành thị.
– Mục đích sử dụng của đất nền thổ cư là xây nhà, vườn hay công trình phúc lợi xã hội.
– Tính pháp lý: thông thường đất thổ cư chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên mà không được kiểm chứng và cấp phép của cơ quan nhà nước. Nếu đất không có giấy tờ sẽ gây khó khăn cho việc sở hữu và mua bán.
– Tiện ích sử dụng: các nhà đầu tư không quá chú trọng đến tiện ích xung quanh vì quy mô nhỏ.
Đất nền liền kề
– Đây là khu đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án, có diện tích tương đương nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định.
– Tính pháp lý: Đền nền liền kề được phân lô và khu rõ ràng, minh bạch có giấy phép của đơn vị chức năng và cấp sổ đỏ.
– Tiện ích sử dụng: được chủ đầu tư chú trọng về hệ thống tiện ích như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông…
Xem thêm: Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư có dùng cho mục đích kinh doanh được không?
Một số kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả
Những loại đất nền nên “né” đầu tư
Đất nền dự án ma
Đất nền dự án ma là dự án ảo, không có thật và không tồn tại trên pháp lý. Đây là những dự án do môi giới vẽ lên nhằm dụ dỗ để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
Những dự án này thường không có giấy phép hay bất kỳ một loại giấy tờ pháp lý liên quan nào. Do đó, người mua cần phải tỉnh táo tìm hiểu kỹ vị trí khu đất mình muốn đầu tư.
Đất nền chưa phân lô
Khi nhà nước đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng tại khu vực nào sẽ kéo theo cơn sốt đất nền diễn ra tại khu vực lân cận. Nhằm ngăn chặn “sốt giá ảo”, nhiều địa phương phải cấm phân lô, tách thửa.
Nếu nhà đầu tư mua nhầm đất nền chưa được cấp phép phân lô thì sẽ rất khó bán ra. Hơn nữa, nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính sẽ kẹt vốn và không có lợi nhuận. Còn nếu nhà đầu tư mua nhà ở thực chưa được cấp phép phân lô sẽ khó được cấp sổ đỏ và kéo theo hàng loạt các thủ tục xin phép sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian
Đất nền chưa phân lô sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể:
– Nếu mua đất để đầu tư kinh doanh, thì đất nền chưa phân lô sẽ rất khó bán, và hay bị “chôn vốn” trong thời gian dài, không kiếm được lời.
– Nếu mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu sổ đỏ. Như vậy, khi mua phải đất nền chưa phân lô sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.
Như vậy, khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư nên chọn đất đã có sổ đỏ để khi xảy ra tranh chấp mới đảm bảo được quyền lợi của bản thân.
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Nếu mua phải đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng sẽ không được cấp sổ đỏ cũng như không thể xây nhà, sang nhượng, thậm chí không thể chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư. Và nếu chẳng may chủ đầu tư phá sản, ngân hàng phát mãi thì nhà đầu tư sẽ mất trắng.
Vì vậy, khi “xuống tiền” vào đất nền, nhà đầu tư phải hết sức thận trọng, xem xét kỹ. Nếu mua đất nền đã hết thế chấp thì cũng phải kiểm tra xem đất đã được giải chấp hay chưa.
Đất nền thanh lý giá rẻ
Hiện nay có nhiều thông tin rao bán đất nền với giá rẻ hơn thị trường. Theo các chuyên gia, các thông tin này thường xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hay cá nhân với lời quảng cáo hấp dẫn như: ngân hàng thanh lý giá rẻ, có mối quan hệ với ngân hàng… Trong khi hầu hết các loại bất động sản được ngân hàng thanh lý đều có đầy đủ hồ sơ pháp lý và chào bán công khai trên nhiều phương tiện truyền thông chứ không hề qua trung gian nhỏ lẻ.
Do đó, thực tế những mảnh đất được rao bán với giá rẻ thường có vị trí xa xôi hẻo lánh, dính tranh chấp hay pháp lý không rõ ràng.
Kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả cao
Để hạn chế rủi ro khi đầu tư đất nền và thu về lợi nhuận cao, nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau đây.
Ưu tiên chọn vị trí đắc địa
Nhà đầu tư nên ưu tiên chọn lựa những khu đất nền có vị trí “nhất cận thị, nhì cận giang, tam cận lộ”: thuận lợi về giao thông, không bị ngập nước, có đầy đủ các tiện ích ngoại khu như: bệnh viện, trường học, siêu thị… Những yếu tố này sẽ giúp tăng giá đất trong tương lai.
Chọn chủ đầu tư uy tín
Bên cạnh việc nghe theo lời tư vấn và lời khuyên của các chuyên gia, người thân, bạn nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư đó như thế nào, có uy tín không. Quá trình tìm hiểu sẽ có nhiều nguồn thông tin trái chiều, do đó hãy tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án của chủ đầu tư qua những dự án trước đó.
Một chủ đầu tư uy tín sẽ có: tiểu sử tốt, thành tích làm việc tốt, tiềm lực tài chính vững mạnh, hoàn thành dự án đúng cam kết.
Pháp lý an toàn
Ưu tiên lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch, rõ ràng là yếu tố quan trọng hàng đầu khi đầu tư đất nền.
Để đảm bảo pháp lý an toàn, nhà đầu tư nên tìm hiểu lịch sử quyền sở hữu của đất đó và kiểm tra xem có bất kỳ tranh chấp quyền sở hữu nào không, khu đất có nằm trong quy hoạch của nhà nước không…. Nếu khu đất dính vào một trong những vấn đề trên thì sẽ có khả năng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Bên cạnh đó, hồ sơ pháp lý của đất nền dự án sẽ bao gồm:
- Những loại văn bản chứng minh khu đất nền đã được giao đất bởi các cơ quan nhà nước.
- Giấy tờ xác nhận chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ của khu đất đó.
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của cơ quan chức năng.
- Các loại giấy tờ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển tới văn phòng kiến trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến trúc sư.
Định giá khu đất
Hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản về giá mảnh đất bạn định đầu tư. Bên cạnh đó, hãy ưu tiên đầu tư với miếng đất có giá thấp hơn hoặc bằng giá trị trường và tỷ lệ chênh lệch là 5%. Để chắc chắn, hãy so sánh mảnh đất đó với các khu đất khác trong cùng 1 địa điểm hoặc các khu đất lân cận trước khi đưa ra quyết định.
Xác định khả năng thanh khoản của khu đất
Để phòng trường hợp bị chôn vốn lâu do không bán được hay quá trình làm thủ tục mua bán, sang tên đổi chủ…. mất nhiều thời gian, nhà đầu tư nên xác định rõ tính thanh khoản của khu đất dự định mua.
Xem xét môi trường xung quanh
Môi trường xung quanh tác động nhiều đến người mua, do đó hãy đảm bảo môi trường xung quanh khu đất an toàn, không có tệ nạn xã hội, đặc biệt là có đầy đủ các tiện ích xung quanh. Điều này sẽ giúp bạn nhanh chóng bán được và khả năng sinh lời cao hơn.
Đừng quá mạo hiểm đầu tư quá số vốn hiện có
Đầu tư bất động sản muốn thành công phải can đảm nhưng không có nghĩa là phải liều. Nhiều ngân hàng cho vay đến 70% giá trị căn nhà nhưng bạn phải cân nhắc kỹ bài toán lãi suất thả nổi và khả năng trả lãi suất của mình trước các áp lực có thể xảy ra, không nên đầu tư vượt số tiền đang có trong tay.
Hy vọng bài viết trên đã giúp các nhà đầu tư mới hiểu được đất nền là gì, có những loại đất nền nào và những kinh nghiệm đầu tư hiệu quả trước khi thực hiện giao dịch. Đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo của Khải Hoàn Land nhé!
Những câu hỏi liên quan đến đất nền là gì
Đất nền là gì?
Là khu đất trống, còn nguyên vẹn, chưa có sự can thiệp của con người và vẫn giữ nguyên bản chất hoang sơ có giá trị theo thời gian.
Có mấy loại đất nền?
Có 3 loại: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.
Nên “né” đầu tư những loại đất nền nào?
Không nên đầu tư các loại đất nền như: đất nền dự án ma, đất nền chưa được cấp phép phân lô, đất nền thanh lý giá rẻ, đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.
Chọn đất nền có vị trí thế nào?
Thuận lợi về giao thông, không bị ngập nước, có đầy đủ các tiện ích ngoại khu như: bệnh viện, trường học, siêu thị… Những yếu tố này sẽ giúp tăng giá đất trong tương lai.
Đất nền thanh lý giá rẻ là gì
Thực tế những mảnh đất được rao bán với giá rẻ thường có vị trí xa xôi hẻo lánh, dính tranh chấp hay pháp lý không rõ ràng.
Phượng Trần.
