Hơn 90% các nhà môi giới nhà đất nghĩ rằng khách đặt cọc xong là nắm chắc sự thành công của giao dịch. Tuy nhiên, “đời không như là mơ”, thực tế có rất nhiều tình huống “cười ra nước mắt” phát sinh từ chính bên mua hoặc bên bán liên quan đến các thủ tục về giấy chuyển nhượng đất và vay vốn ngân hàng.
Anh C.V sau 2 năm làm nghề môi giới nhà đất, thực hiện hàng trăm thương vụ. Thế nhưng, bên cạnh các thương vụ thành công thì anh C.V gặp không ít những tình huống mất tiền hoa hồng dù khách hàng đã cọc tiền, song phải bỏ ngang.
Mất hoa hồng vì thủ tục vay thế chấp ngân hàng mua nhà
Anh C.V chia sẻ, năm 2019, anh có một thương vụ môi giới cho khách hàng mua căn nhà gần 3 tỷ đồng tại Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc anh mới biết vị khách này muốn vay 60% giá trị của căn nhà bằng vốn ngân hàng và hỗ trợ giải ngân song song.
Hầu hết các giao dịch mà C.V thực hiện từ trước đến nay đều thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản sau khi công chứng chuyển nhượng. Đối với trường hợp giải ngân bằng vốn vay ngân hàng song song trong trường hợp hai bên mua – bán là cá nhân riêng lẻ thì anh chưa có kinh nghiệm thực hiện.
Xem thêm: Kinh nghiệm đầu tư nhà đất an toàn, sinh lời cao
Theo anh C.V: Đối với phương án giải ngân bằng vốn vay ngân hàng, bên ngân hàng sẽ lập tài khoản cho người bán. Sau khi công chứng, ngân hàng sẽ giải ngân một khoản tiền tương đương với số tiền mà người mua muốn vay và phải dùng chính căn nhà đó làm tài sản thế chấp. Đồng thời, tài khoản này sẽ bị phong tỏa cho đến khi sổ đỏ sang tên cho khách và chuyển đến ngân hàng. Mặc dù quá trình thực hiện thẩm định và làm hồ sơ vay vốn ngân hàng nhanh chóng nhưng lại không hề đơn giản.
Môi giới nhà đất này nói: Nửa tháng sau sẽ ra công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng khách hàng của anh lúc đó mất quá nhiều thời gian cho quá trình vay vốn. Thứ nhất, họ phải dành 1 tuần để tìm và lựa chọn ngân hàng nào để vay, lãi suất, phí nộp phạt trả trước, thời hạn… Sau đó, bên ngân hàng mới thẩm định hồ sơ dự án, tiến hành định giá sản phẩm. Tiếp theo, phía ngân hàng mới ra thông báo quyết định có phê duyệt vay vốn hay không. Tất cả thủ tục này sẽ mất đến 1 tháng.
Có trường hợp khách hàng của anh C.V không kịp có quyết định phê duyệt vay vốn đúng hạn ngày công chứng. Lúc đó, môi giới nhà đất này đã đến thương thảo với chủ nhà kéo dài thời gian cho khách hàng nhưng vì gặp đúng lúc thị trường đang lên, nhiều khách khác cũng đang hỏi nên chủ nhà không nhân nhượng khiến giao dịch thất bại ở phút cuối.
Mất hoa hồng vì thủ tục ghi nhận tài sản gắn liền trên sổ đỏ, các khoản thuế phí
Chưa hết, Anh C.V còn tâm sự thêm, năm 2020, anh thực hiện môi giới cho một căn nhà đất vừa mới xây xong nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa cập nhật tài sản trên đất. Vì vậy, khi khách hàng vay vốn, phía ngân hàng yêu cầu cập nhật thông tin tài sản trên đất lên giấy chứng nhận.
Thế nhưng, nếu đưa thông tin tài sản vào giấy chứng nhận sẽ phát sinh 2 khoản phí là: phí cập nhật và phí thuế trong quá trình chuyển nhượng. Lúc đó, anh C.V tìm hiểu đối với tài sản hơn 2 tỷ đồng thì mức thuế đến gần 100 triệu đồng. Hơn nữa, mức phí này khó thương lượng và đàm phán giữa bên mua và bán nên nếu bên mua muốn vay vốn ngân hàng thì khó được duyệt hồ sơ.
Thủ tục xóa, thế chấp tài sản
Anh T, một môi giới nhà đất khác cũng gặp tình huống tương như tự anh C.V khi đến ngày công chứng chuyển nhượng thì bị hủy do phát sinh tình huống từ người mua.
Anh T cho biết, khách hàng của anh có căn chung cư tại Hà Nội, nhưng sổ đỏ bị thế chấp tại ngân hàng. Muốn rút sổ, khách hàng phải thanh toán toàn bộ lãi và gốc để tất toán khoản vay. Tuy nhiên, muốn công chứng chuyển nhượng, chủ nhà phải thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Bước này phía ngân hàng sẽ không hỗ trợ mà yêu cầu chủ nhà tự hoàn thiện giấy tờ và nộp cho văn phòng đăng ký đất đai.
Anh T nhớ lại, thủ tục xóa thế chấp kéo dài 1 – 2 tuần, nếu làm dịch vụ nhanh thì mất 2 – 3 ngày nhưng phải mất phí 3 triệu đồng. Lúc đó, thời gian công chứng không còn nhiều nhưng thủ tục giải quyết khó khăn. Anh T may mắn là chủ nhà đã tham khảo sử dụng dịch vụ làm nhanh nên đúng ngày công chứng cả 2 bên bán và mua đều có mặt.
Sau bao năm làm môi giới nhà đất, theo anh T, bên cạnh các kỹ năng tìm khách hàng, thủ tục chuyển nhượng, môi giới cần phải học hỏi và trau dồi các kiến thức liên quan đến vay thế chấp ngân hàng và thủ tục xóa thế chấp, ghi nhận tài sản gắn liền trên sổ đỏ hay các khoản thuế phí.
Vì nếu không am hiểu các kiến thức này, khi gặp phải các tình huống liên quan, môi giới nhà đất sẽ không thể hỗ trợ bên mua hay bên bán để sớm kết thúc quá trình giao dịch. Trường hợp phát sinh từ bên mua hay bán vì các tình huống giấy tờ hành chính dẫn đến mất hoa hồng là điều rất đáng tiếc.
Trên đây là tổng hợp một số thương vụ thất bại ở phút chót của một số nhà môi giới nhà đất do thiếu kiến thức và kinh nghiệm trong quá trình làm việc. Như vậy, khi ứng tuyển nhân viên kinh doanh BĐS, các bạn cũng nên chú trọng chính sách đào tạo của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có chính sách đào tạo kiến thức bất động sản từ cơ bản đến nâng cao định kỳ với các chuyên gia sẽ giúp nhân viên giảm thiểu những tình huống bất ngờ làm thất bại giao dịch của môi giới.
Tại Công ty Cổ Phần BĐS Khải Hoàn Land, tất cả nhân viên kinh doanh BĐS, đặc biệt là nhân viên đang học việc, chưa có kinh nghiệm sẽ được tham gia các chương trình đào tạo chuyên viên bất động sản từ cơ bản đến nâng cao và chuyên sâu từng khu vực với từng dự án của công ty theo định kỳ tại trung tâm đào tạo Khải Hoàn Coaching Center.
Các giảng viên đứng lớp đào tạo cho nhân viên sẽ là: diễn giả nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản và Giám đốc, Phó Giám Đốc, trưởng Bộ phận và nhân viên kinh doanh xuất sắc. Chắc chắn, sau khóa các đào tạo chuyên viên bất động sản chuyên nghiệp, nhân viên sẽ có nền tảng kiến thức và kỹ năng cần thiết làm việc hiệu quả hơn.
Chương trình đào tạo chuyên viên bất động sản tại Khải Hoàn Land sẽ là cơ hội vừa học vừa làm hiệu quả dành cho chuyên viên bất động sản chưa có kinh nghiệm muốn theo nghề mà ít có doanh nghiệp nào làm được.
Năm 2021, Khải Hoàn Land có kế hoạch mở rộng hoạt động kinh doanh nên đang tuyển dụng số lượng lớn nhân viên kinh doanh bất động sản, môi giới nhà đất. Nếu như mong muốn có mức thu nhập cao thì hãy gửi CV về địa chỉ email: tuyendung@khaihoanland.vn hoặc hotline: 0911 876 807 để có cơ hội nâng cao mức thu nhập.
